הנחה בארנונה לעסקים

שווקים מתעוררים

נדל"ן מניב מטייל בעיר

ליאור רגב

הארנונה היא המס המוניציפאלי המרכזי שמניב הכנסות לתקציב השוטף של הרשויות המקומיות בישראל, ובכללן עיריית ירושלים. ככלל, הארנונה למגורים לא מצליחה לכסות את העלות של השירותים העירוניים הניתנים לתושבים. נכסים שאינם למגורים משלמים ארנונה לפי תעריף שונה מדירות המגורים. מסיבה זו הרשויות מתחרות על משיכת ארנונה עסקית: עסקים משלמים הרבה וצורכים מעט שירותים עירוניים.

איזה אזור בעיר מניב לעיריית ירושלים את סכום הארנונה הגבוה ביותר?

הסכום תלוי בסוג הנכסים בכל אזור ובגודלם. למשל, בתי תפילה משלמים תעריף נמוך של כ- 63 ש"ח למ"ר, ואילו משרדים ועסקים מסחריים הגדולים מ- 150 מ"ר, משלמים תעריף גבוה של כ- 334 ש"ח למ"ר. כיוון שהסכום משולם לפי מטראז', ככל שהנכס גדול יותר, הוא משלם יותר. לעיתים התעריף מושפע מגודל הנכס, כשנכסים מעל רף מסוים משלמים יותר לכל מטר, ולעיתים משפיע מיקום הנכס במפת אזורי הארנונה.

בהצלבה בין מספר הנכסים לבין תקבולי הארנונה שלהם בשנת 2016 ניתן לראות כמה תופעות. התקבולים מאזורי שוק מחנה יהודה וקניון מלחה דומים, ועומדים בהתאמה על כ- 25 ו- 28 מיליון שקלים לפני הנחות. עם זאת, באזור השוק מספר הנכסים שלא למגורים עומד על כ- 1,600 נכסים לעומת כ- 300 בלבד באזור הקניון, פי יותר מ- 5(!). הסיבה כפי הנראה היא ריבוי העסקים הקטנים באזור השוק, לעומת תמהיל העסקים בקניון, שבו נציגים רבים לרשתות מסחריות אזוריות או ארציות.

בנוסף, נראה שהשמועות על מותו של מרכז העיר היו מוגזמות. במשולש הרחובות בן יהודה, יפו והמלך ג'ורג' והסביבה פועלים כ- 1,670 נכסים, המניבים לעירייה כ- 44 מליון ש"ח לפני הנחות.

בתואר אזורי הארנונה המניבים ביותר זוכים אזורי התעשייה והמסחר תלפיות וגבעת שאול. שני האזורים עברו בעשורים האחרונים תהליכים של גיוון מתמשך בתמהיל הנכסים. כיום פועלים בהם מוסכים, חנויות ומסחר, משרדים, שאריות של תעשייה מסורתית, וניצנים של תעשייה עתירת ידע. מעניין לראות שמספר הנכסים שלא למגורים בתלפיות גבוה כמעט באלף בהשוואה לגבעת שאול (2,518 לעומת 1,548) אך ההפרש בהכנסות עומד על 7 מיליון בלבד (105 לעומת 98 לפני הנחות).

מינהל עסקים

אלון קופרארד

מכון ירושלים למחקרי מדיניות  jerusaleminstitute.org.il

כאשר בוחנים את נתוני הפתיחה והסגירה של עסקים תוך התעלמות מהשינוי נטו במספר העסקים נדמה כאילו קיימת תנועה גדולה של פתיחות וסגירות עסקים. 

בפועל, הנתונים, שמקורם במרשם העסקים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ומופיעים בשנתון הסטטיסטי לירושלים 2017 (טרם פורסם) מראים לנו כי בכל ענפי הכלכלה, למעט ענף התעשייה הכרייה והחציבה, חלה עלייה מתונה במספר העסקים הפעילים בשנת 2015. לדוגמא בירושלים, באותה שנה נפתחו בענף הפעילויות בנדל"ן 242 עסקים ונסגרו 137, כך שהמאזן מראה על גידול נטו של 105 עסקים בענף זה. כאשר משווים את נתון זה לתל אביב-יפו, נדמה כי זהו מספר קטן לעומת גידול של 212 עסקים בענף זה באותה שנה בתל אביב. בחיפה 146 עסקים נפתחו ו-88 עסקים נסגרו, כך שהשינוי נטו היה קטן בהרבה מזה שבירושלים ובתל אביב והראה תוספת נטו של 58 עסקים.

אולם, האם השינוי נטו מייצג את מגמת השינוי במפה העסקית בצורה טובה? לא בטוח, שכן המספרים המוחלטים אינם משקפים נכונה את שיעורי השינוי במספר העסקים בעיר, היות שלערים השונות יש כלכלות בגדלים שונים. לכן, עלינו להשוות בין הערים באמצעות מדד שינטרל את השוני במספר העסקים הפעילים בעיר. כדי לעשות זאת נשווה בין הערים באמצעות שיעורים ל-1,000 עסקים פעילים. 

כאשר בוחנים את אותם נתונים שפורטו למעלה באמצעות מדד זה, נראה כי בענף  הפעילויות בנדל"ן חל בירושלים גידול של 44 עסקים ל-1,000 עסקים פעילים, בעוד שבתל אביב חל גידול של 33 עסקים ל-1,000. בחיפה, הגידול הוא בשיעור של 40 עסקים ל-1,000. מכאן אנו למדים שעל אף שבמספרים מוחלטים תל אביב מובילה בגידול בענף זה, בפועל, שיעור הגידול בה היה הנמוך מבין שלוש הערים הגדולות, כולל חיפה, שהיתה בתחתית בגידול במספרים המוחלטים.

בנוסף לשיעור הגידול, ניתן לבחון את היציבות. על מנת לבחון באילו ענפים ישנה יציבות יחסית ובאילו ענפים יש תחלופה גבוהה של בתי עסק, נחשב את שיעור תנועת העסקים (סכום סגירות ופתיחות עסקים) לכל 1,000 עסקים פעילים.

כאשר משווים בין הענפים, ניתן לראות כי בשלוש הערים הגדולות, וכן בישראל, הענף עם השיעור הגבוה ביותר של סגירות ופתיחות של עסקים הוא ענף שירותי האירוח והאוכל (287 פתיחות וסגירות לכל 1,000 עסקים פעילים בענף בירושלים, 260 בתל אביב ו-315 בחיפה). 

אחרי ענף זה, הענפים המתאפיינים בתנועת פתיחות וסגירות גבוהה הינם ענף הייטק (257 בתל אביב, 229 בישראל, 220 בירושלים ו-212 בחיפה) וענף המידע והתקשורת (232 בתל אביב, 228 בישראל, 226 בירושלים ו-225 בחיפה).

ראוי לציין כי ענפים אלו, בהם מתקיימת תנועת פתיחות וסגירות גבוהה, הינם גם בעלי שיעור גבוה יחסית של גידול במספר עסקים לכל 1,000 עסקים פעילים– בירושלים ענף ההייטק הוא השני וענף המידע והתקשורת הוא הרביעי, בתל אביב ענף הייטק הוא הראשון וענף המידע והתקשורת הוא השני. 

סקר שוק

דפנה שמר

בשנים האחרונות ישנה התחזקות תיירותית של שווקים ברחבי העולם. תופעה זו לא פסחה על שוק מחנה יהודה המקומי. בדקנו את תמהיל העסקים בשוק, כדי לראות עד כמה מגמה זו באה לידי ביטוי.

גבולות השוק אינם מוגדרים בצורה ברורה אך אנחנו סימנו אותם לצורך בדיקה זו בין הרחובות יפו מצפון לאגריפס מדרום, עץ חיים (השוק המקורה) ממזרח והשוק העיראקי ורחוב מחנה יהודה ממערב. סה"כ נבדקו 370 עסקים שמתקיימים במרחב של 19 דונם. לשם השוואה בקניון מלחה יש קרוב ל 230 חנויות המתפרסות על כ- 20 דונם בבניין שבו שתיים וחצי קומות מסחר.

עיקר העסקים בשוק הם עדיין עסקים לממכר מוצרי מזון. הדוכן הנפוץ בשוק הוא דוכן הירקות והפירות (82 עסקים), המהווים 22% מהעסקים בשוק. כמו כן ניתן למצוא בשוק 25 פיצוחיות (7% מהעסקים), 22 אטליזים (6% מהעסקים), 18 מאפיות ו- 18 חנויות תבלינים (5% כל אחד), 12 חנויות דגים (3%), 9 מעדניות ו 7 דוכני חמוצים. כל אלו מהווים מעל למחצית מהעסקים בשוק (52%).

בשוק קיים מגוון רחב של עסקים: ישנן 24 חנויות עם בגדים ואביזרים, 15 חנויות כלי בית,  3 חנויות עם אביזרים לטלפון סלולרי, 3 חנויות תכשיטים, 2 תחנות לוטו ובית כנסת אחד (הנמצא ברחוב האגוז).

ישנם ריכוזים של חנויות באזורים מסוימים, כך למשל אם חשקה נפשכם בדג, סיכוי גדול שתרכשו אותו ברחוב התפוח, שבו 4 חנויות דגים (ועד לאחרונה שכנה שם חנות דגים חמישית) - שליש מחנויות הדגים בשוק. אם אתם מעוניינים לקנות בשר, סביר שבדקתם את רחוב החרוב, שבו 5 אטליזים, רבע מהאטליזים בשוק. בשוק העיראקי ובשוק הגרוזיני ישנם ריכוזים גבוהים של חנויות לירקות ופירות.

במידה ורציתם לנוח ולאכול משהו בשוק, את המגוון הרחב ביותר של מסעדות/פאבים תמצאו בפינת הרחובות התות והאגוז, שם קיימים 14 עסקים הנעים בין פלאפל, קובה, פיש אנד צ'יפס וג'חנון. בשוק פועלות 4 רשתות מזון, שלושה דוכני פלאפל ודוכן גלידה אחד. פתיחת חלק מהמסעדות והפאבים בשוק הרחיבו את שעות הפעילות מעבר לשעות סגירת הדוכנים, לשעות מאוחרות יותר.

אם קבעתם להיפגש ליד חנות התבלינים האתיופית כדאי להיות יותר ספציפיים, בכל אחד מהרחובות: השזיף, האפרסק ואליהו בנאי, המקבילים זה לזה, ישנה חנות אתיופית לתבלינים, לקטניות ולמוצרים יבשים לבישול. כל הממצאים נכונים לזמן בו הסתובבנו בשוק ובדקנו את המצב, לאחר שהסתייענו כבסיס בשירות street view של גוגל. 

לא יודעים לגביכם, אנחנו נהיינו רעבים. נתראה במחניודה?

לעבודה ולמלאכה

אלון קופרארד

כאשר בוחנים את מבנה התעסוקה בערים שונות, מוצאים כי בהרבה מן המקרים יש לערים התמחויות בענפים מסויימים, בהם עוסק אחוז גבוה מן המועסקים בעיר. ניתן לבחון התמחויות אלו ולהשוות בין ערים, באמצעות מדד ההתמחות.

מדד ההתמחות של עיר בענף כלכלי מסוים מתאר את היחס בין אחוז העובדים באותו ענף מבין כלל המועסקים בעיר, לבין אחוז העובדים באותו ענף מתוך כלל המועסקים במדינה. ערך גבוה מ-1 פירושו התמחות יחסית, כלומר - משקלם של העובדים בענף זה בעיר גבוה ממשקלם בממוצע הארצי. 

מעיבוד נתוני השנתון הסטטיסטי לירושלים, נמצא כי הענף בו ערך מדד ההתמחות של ירושלים היה הגבוה ביותר בשנת 2012 הוא השירותים הקהילתיים, החברתיים והאישיים – 1.51. זהו ערך נמוך ביחס לערך המוביל בתל אביב – 2.89 בענף הבנקאות, הביטוח והמוסדות הפיננסיים, וביחס לערך המוביל בחיפה – 4.41 בענף החשמל והמים. ניתן להבחין בבירור שבניגוד לערים הגדולות האחרות, לירושלים אין ענף התמחות בולט והמועסקים בעיר מפוזרים בין הענפים באופן חד פחות. 

שאלה מסקרנת שעולה בהקשר זה היא האם ירושלים כעיר בירה מתמחה בענפי שירותי הציבור (הכוללים את ענפי המנהל הציבורי, החינוך ושירותי הבריאות, הרווחה והסעד). מעיון בנתונים עולה כי אמנם ערך מדד ההתמחות של ירושלים בענפים אלו הוא הגבוה מבין הערים הגדולות ועומד על 1.24, אולם ערך זה אינו גבוה ביחס להתמחויות אחרות, ומעיד שזו  אינה התמחות מובהקת של העיר.

אחד הענפים הנכללים בענף השירותים הציבוריים הוא החינוך, בו ערכה של ירושלים עומד על 1.35, והוא ענף ההתמחות השני של ירושלים. לעומת זאת, ערכו של ענף החינוך בתל אביב הוא 0.54 והוא כמעט הנמוך ביותר בעיר. בחיפה שיעור המועסקים בענף החינוך זהה לשיעור המועסקים הארצי בענף. השונות של ירושלים בענף זה נובעת מהעובדה שאחוז גבוה מתושבי העיר הוא ילדים בגילאי גן ובית ספר.

מהתבוננות בערכי מדד ההתמחות ניתן לראות שירושלים אינה מרכז עסקי וטכנולוגי. בענף ההייטק ערכה של ירושלים עומד על 0.67. זהו ערך נמוך בפני עצמו וכן נמוך מזה של תל אביב –  0.92 ושל חיפה, המובילה בין הערים הגדולות, עם ערך של 1.35. בענף השירותים העסקיים ושירותי הנדל"ן ירושלים ניצבת עם ערך של 0.92, אחרי חיפה – 1.25 ותל-אביב – 1.87.  בנוסף לכך, בענף הבנקאות, הביטוח והמוסדות הפיננסיים ערכה של ירושלים הוא 0.53, לעומת חיפה – 0.82 ולעומת תל אביב, שכאמור זהו ענף ההתמחות המובהק שלה, 2.89.

מקור הנתונים: שנתון סטטיסטי לירושלים 2014

עסקים כרגיל

ענבל דורון 

בחינת מספר העסקים הפעילים בעיר ואחוזי השרידות שלהם על פני זמן, עשויה להעיד על איתנותו של המגזר העסקי בעיר. עניין נוסף קיים גם בזיהוי ענפי הכלכלה בהם שרידות העסקים גבוהה יותר לאורך זמן. 

בשנת 2010 פעלו בירושלים כ- 34,700 עסקים. מספר זה היה נמוך בהשוואה לתל אביב בה פעלו בשנת 2010 כ- 64,700 עסקים וגבוה בהשוואה לחיפה בה פעלו כ- 20,000 עסקים. הענפים הכלכליים המובילים במספר העסקים הפעילים בירושלים היו ענף הנדל"ן והשירותים העסקיים (26%), מסחר (20%), בריאות, חינוך ורווחה (14%) ותחבורה ותקשורת (11%). ענפים אלה דינמיים בהשוואה לענפים אחרים ונרשם בהם מספר גבוה של סגירות ופתיחות עסקים מדי שנה. בשנת 2010 נפתחו בירושלים 912 עסקים בענף הנדל"ן והשירותים העסקיים והם היוו כ-28% מכלל העסקים שנפתחו. באותה שנה נסגרו 616 עסקים מענף זה שהיוו כ-23% מכלל העסקים שנסגרו. בענף המסחר נפתחו באותה שנה 727 עסקים (23%) ונסגרו 656 (24%). בסך הכול בשנת 2010 נפתחו בעיר למעלה מ- 3,200 עסקים חדשים, ונסגרו כ- 2,700. מספר זה היה נמוך בהשוואה לתל אביב בה נפתחו למעלה מ-6,300 עסקים ונסגרו כ- 4,450. 

ומהם סיכויי ההישרדות של עסק חדש? מהנתונים עולה כי מתוך כלל העסקים שנולדו בישראל בשנת 2005 כמחציתם נסגרו עד שנת 2010. מגמה דומה התקיימה בירושלים בה אחוזי השרידות של עסק חדש עמדו על 89% בשנה הראשונה, 75% בשנה השנייה, 65% בשנה השלישית, 59% בשנה הרביעית ו-52% בשנה החמישית. 

קיים שוני בין סיכויי השרידות של עסקים בענפים השונים. עסקים בענפי החינוך והבריאות ובענפי הבנקאות והפיננסים בירושלים נהנו מאחוזי שרידות גבוהים יחסית ו- 67% מהם שרדו לאחר חמש שנים. לעומת זאת, אחוזי השרידות של עסקים בענף שירותי האירוח והאוכל שנפתחו בשנת 2005 עמדו בשנת 2010 על 35% בלבד. 

מקור: עיבוד לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

העיר במספרים: יוזמה עצמאית

יאיר אסף-שפירא
מכון ירושלים לחקר ישראל www.jiis.org.il

בשנת 2007 היו בישראל 2,837,000 עובדים במעמד של שכירים, ו-247,000 עצמאים. היחס ביניהם הוא אם כך, 87 עצמאים על כל 1,000 שכירים. ניתן להשתמש ביחס זה כבמדד לשיעור היזמות העסקית.

כאשר בוחנים מדד זה בקרב המועסקים תושבי הערים הגדולות, מובילה את המדד תל-אביב עם 116 עצמאים לכל 1000 שכירים, ואחריה ירושלים עם 95. בחיפה עומד היחס על 75, ובבאר שבע על 47.

מבין הישובים סביב ירושלים, ניכר כי היישובים בהם השכר הממוצע של העצמאים הוא גבוה, הם גם היישובים בהם ישנו ריבוי של עובדים עצמאים ביחס לשכירים. כך למשל בישוב הר-אדר, בו השכר הממוצע של עצמאים הוא 12,100 ש"ח, והיחס בין עצמאים לאלף שכירים הוא 106. דוגמה הפוכה היא העיר מעלה-אדומים, בה עומד שכר העצמאים על 7,200 ש"ח, והיחס בין עצמאים לשכירים עומד על 62 עצמאים לאלף שכירים. יוצאת דופן היא העיר ירושלים, ששכר העצמאים בה נמוך ביחס לישובים סביבה, ועומד על 6,500 ש"ח, אך היחס גבוה, ועומד, כאמור, על 95 עצמאים לאלף שכירים. עובדה זו מפתיעה על רקע השיעור הגדול של תושבי העיר המועסקים בשירות הציבורי, המתאפיין בהעסקת שכירים.

ככלל, הכנסתם של העצמאים בישראל גבוהה מזו של השכירים. בירושלים עומד הפער על 700 ש"ח בחודש, אך בחלק מהיישובים סביב העיר הוא גבוה הרבה יותר. בישובים קרית יערים ואפרתה מגיע הפער בהכנסה החודשית בין עצמאים לשכירים לכדי 3,900 ש"ח ו-3,000 ש"ח בהתאמה. מבין הישובים שנבחנו, העיר מודיעין הייתה הישוב היחיד בו נרשמה הכנסה גבוהה יותר לשכירים מאשר לעצמאים.

יצויין כי פערי השכר בקרב העצמאים גבוהים ביחס לאלו שבקרב השכירים, ובירושלים הם הגבוהים ביותר מבין הערים הגדולות בישראל.

מקור: ממוצעי שכר והכנסה לפי יישוב ולפי משתנים כלכליים שונים 2007, המוסד לביטוח לאומי.

העיר במספרים: עסק טוב

יאיר אסף-שפירא

בשנת 2007 היו במחוז ירושלים 39,000 עסקים פעילים. באותה שנה החלו לפעול (נולדו) ברחבי המחוז 3,900 עסקים חדשים, כלומר 10% ממספר העסקים הקיימים. נתון זה הוא מדד לדינאמיות במגזר העסקי. אך שגשוג כלכלי לא תמיד קשור לדינאמיות של פתיחת עסקים. המחוזות שהיו הדינאמיים ביותר בשנת 2007 הם מחוזות הפריפריה: יו"ש; הדרום; והצפון, בהם היה שיעור לידות העסקים 11%-13%. מחוזות חיפה; המרכז; ותל-אביב היו דומים לירושלים בשיעור לידות העסקים: 9%-10%. במחוז תל-אביב - המרכז הכלכלי של מדינת ישראל - היה שיעור לידות העסקים הנמוך ביותר: 9%.

הענף הדינאמי ביותר בכל המחוזות הוא שרותי האירוח והאוכל. מספר העסקים שנולדו בענף זה במחוז ירושלים בשנת 2007 מגיע לכדי 17% ממספר העסקים הפעילים. עם זאת, שרידות העסקים בענף זה נמוכה יחסית, ובישראל שרדו את השנה הראשונה רק 77% מהעסקים שנפתחו בשנת 2007. הענף שבלט במחוז ירושלים ביחס לישראל הוא התחבורה, האחסנה והתקשורת. בענף זה היה מחוז ירושלים הדינאמי ביותר. גם בענף הבנקאות, הביטוח והפיננסים, היה מחוז ירושלים מהמובילים.

גם אם מחוז ירושלים דינאמי באופן יחסי, הרי שמספר העסקים הפעילים בו נמוך ביחס למספר תושביו. במחוז פעלו 39,000 עסקים, שהם 44 עסקים לכל 1,000 נפש באוכלוסיית המחוז. הענף בו פעל מספר העסקים הגדול ביותר היה הנדל"ן, השכרה ושרותים עסקיים - 9,500 עסקים. לשם השוואה, במחוז חיפה פעלו 56 עסקים לכל 1,000 נפש, במחוז המרכז 67, ובמחוז תל-אביב, המספק שרותים לאוכלוסייה של כשלושה מיליון נפש, פעלו 101 עסקים לכל 1,000 נפש באוכלוסיית המחוז. הממוצע בישראל כולה היה 61 עסקים פעילים לכל 1,000 נפש באוכלוסייה.

עסקים פעילים ל-1,000 נפש באוכלוסייה, לפי מחוז, 2007

מקור: דמוגרפיה של עסקים - מקבץ נתונים סטטיסטיים ממרשם העסקים 2007-2003, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.