יאיר אסף-שפירא
מכון ירושלים למחקרי מדיניות http://jerusaleminstitute.org.il
לפי נתוני הבנק העולמי, הצפיפות בישראל היא מהגבוהות במדינות העולם (387 תושבים בממוצע לקילומטר רבוע). בנוסף, אנו חיים באחת המדינות המעוירות בעולם, כאשר 91% מהאוכלוסייה מתגורר ביישובים עירוניים.
ניתן היה לצפות, אפוא, שהבנייה בישראל תתאפיין בצפיפות גבוהה ובבנייה בקומות, על-מנת לחסוך בשטח. נתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראים כי הדברים אינם בהכרח כך. עד השנים 2009-10 רוב יחידות הדיור בישראל נבנו בבניינים נמוכים בני 1-4 קומות (52% בשנים 2009-10). מתוך הבנייה הנמוכה, רובן הגדול של יחידות הדיור איננו בבינוי של 3-4 קומות, אלא דווקא של 1-2 קומות, כלומר בתים צמודי קרקע, המהווים כ-80% מהבנייה הנמוכה בישראל.
החדשות הטובות הן שהיקף הבנייה הנמוכה (1-4 קומות) נמצא בירידה, ובשנים 2014-15 היקפה הוא רק 38% מיחידות הדיור בישראל, לעומת 20% בבניינים בני 5-8 קומות, ו-42% בבניינים בני 9 קומות ומעלה. בשנים 2014-15 עבר לראשונה שיעור הבנייה הגבוהה (9 קומות ומעלה) את הנמוכה (1-4 קומות). עם זאת, כאמור, מתוך הבנייה הנמוכה, עדיין מהווים צמודי הקרקע (1-2 קומות) את הרוב הגדול (כ-80%), ושיעור זה יציב. 31% מיחידות הדיור שנבנו בישראל בשנים 2014-15 היו בצמודי קרקע.
ומה קורה במרכזים המטרופוליניים? ניכר שהמגמה דומה – עלייה בשיעורן של יחידות הדיור בבנייה גבוהה, וירידה בבנייה הנמוכה. בירושלים שיעור הבנייה הנמוכה (1-4 קומות) עמד בשנים 2014-15 על 26%, והבנייה הגבוהה (9 קומות ומעלה) על 47%. בירושלים עברה הבנייה הגבוהה את הנמוכה לראשונה בשנים 2008-09, כלומר שירושלים מקדימה בכ-6 שנים את ישראל. ליבת מטרופולין תל אביב – בעיר תל אביב - יפו והערים הנושקות לה -- מקדימה את ירושלים, ובה עברה הבנייה הגבוהה את הנמוכה כבר בשנים 2003-04, כלומר חמש שנים לפני ירושלים, ו-11 שנים לפני ישראל.
אפילו בערים המטרופוליניות – ירושלים וליבת מטרופולין תל אביב – מהווה הבנייה בצמודי קרקע אחוז גבוה מהבנייה הנמוכה. בירושלים היוו יחידות הדיור בצמודי קרקע 40% מכלל הבנייה הנמוכה בשנים 2014-15 (ו-11% מכלל הבנייה), ובליבת מטרופולין תל אביב הן היוו 54% מכלל הבנייה הנמוכה (ו-7% מכלל הבנייה). ניתן להניח כי הדרישה לבנייה פרברית צמודת קרקע קיימת גם בערים, ואולי קיימת גם מחשבה שכך ניתן למשוך לעיר אוכלוסייה "טובה", אך לא בטוח שזה טיפוס הבנייה המתאים למדינה צפופה כמו שלנו.
