משק בית

יאיר אסף-שפירא

בסוף שנת 2016 התגוררו בישראל כ-2.5 מיליון משקי בית. משק בית (מ"ב) מוגדר כקבוצת אנשים (או אדם אחד) המתגוררים בדירה, ויש להם תקציב הוצאות משותף למזון. לדוגמה, משפחה יכולה להוות מ"ב, אך גם שותפים החולקים את תקציב המזון יוגדרו ככזה.

מה מספר הנפשות במשק הבית בו אתם מתגוררים? גודלו הממוצע של מ"ב בישראל הוא 3.3 נפשות, אך בקרב קבוצות האוכלוסייה השונות קיים שוני. כך, לדוגמה, בקרב האוכלוסייה היהודית מספר הנפשות הממוצע במ"ב הוא 3.1, ובקרב האוכלוסייה הערבית הוא מגיע ל-4.5. בירושלים גודל משק הבית הממוצע הוא 3.9, ובקרב האוכלוסייה היהודית בעיר – 3.4.

אך כידוע, הממוצע אינו מספר את הסיפור במלואו. משקי בית בדרך כלל מתחילים קטנים, בני נפש אחת או שתיים, גדֵלים, ולאחר מכן מתפצלים, קטֵנים, וחוזר חלילה. חלק גדול מתקופת החיים של אדם הוא מבלה במשק בית קטן, ולכן חלק גדול ממשקי הבית (43%) הם בעלי נפש אחת או שתיים. בקרב האוכלוסייה היהודית משקי הבית הקטנים יותר שכיחים (47%), ובמיוחד בתל אביב ובחיפה, שם הם מהווים 70% ו- 63% ממשקי הבית בהתאמה. בקרב האוכלוסייה היהודית בירושלים זהה חלקם של משקי הבית הקטנים לזה שבישראל – 47%.

בקרב האוכלוסייה הערבית בישראל משקי הבית הקטנים הרבה פחות נפוצים, וחלקם עומד על 19% ממשקי הבית. בירושלים עומד חלקם של משקי הבית הקטנים בקרב האוכלוסייה הערבית על 15% בלבד.

למשקי בית קטנים יש צרכים שונים, הם משתמשים בשירותים שונים, ומן הסתם מחפשים דירות קטנות יותר. חלקן של דירות קטנות (עד 3 חדרים) בבנייה חדשה בישראל נמוך באופן יחסי (9.5%), ולאור הנתונים נראה כי יש לשקול את הגדלתו.

כמה תושבי ירושלים משלמים כדי לגור קרוב למרכז העיר?

רות אברהם

בסוף חודש נובמבר פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נתונים אודות גמר הבנייה והתחלות הבנייה בתשעת החודשים הראשונים של 2014. מהנתונים עולה כי מספר יחידות הדיור שבנייתן הסתיימה בירושלים הוא הגבוה בישראל, ומהווה 6% מכלל גמר הבנייה במדינה. בדומה, ירושלים מובילה גם בכמות יחידות הדיור שבנייתן החלה, אשר מהווה 9% מהתחלות הבנייה בישראל. חשוב לציין כי אוכלוסיית ירושלים מהווה בפועל כ- 10% מאוכלוסיית ישראל.

מדד "מדלן" למחירי הדיור מספק אינדיקציה על המחיר הטיפוסי שבו נמכרו דירות. המדד מבוסס על העסקאות המופיעות במערכת מידע נדל"ן של רשות המיסים לאחר שעברו טיוב וניפוי. מהמדד עולה כי מחירי הדיור בירושלים (נבדקו החודשים אפריל עד ספטמבר 2014)  הם מהיקרים בישראל. מחיר מטר מרובע בירושלים גבוה ב- 40% מהמחיר בחיפה, ב- 57% מהמחיר בבאר שבע וב-20% מהמחיר בראשון לציון, עם זאת, הוא דווקא נמוך ב- 45% מהמחיר בתל אביב.

בחירת מקום המגורים ורכישת דירה תלויים לעיתים קרובות במידה ניכרת במרחק ממרכז העסקים הראשי של העיר. יש כאלו הבוחרים להתרחק מהמרכז על מנת ליהנות מבית גדול יותר עם גינה ונוף, אחרים דווקא דבקים בחיים העירוניים ומעדיפים קרבה למרכז. החלטות אלו משפיעות על מנגנונים מרכזיים בחיינו כגון: תחבורה, צריכת שירותים, מסחר וכד'.

ניתן לראות כי בירושלים קיים מתאם חיובי בין קרבה למרכז העיר לבין מחירי הדיור. ככל שמתקרבים יותר למרכז, מדד מחירי הדיור עולה. המגמה מראה כי קונה הדירה הממוצע בירושלים מוכן לוותר על 35,331 שקלים על מנת להתקרב קילומטר נוסף למרכז העיר. מכאן ניתן לראות כי בשכונות ממעמד סציו-אקונומי גבוה שקרובות למרכז העיר כגון: משכנות הלאום, רחביה, טלביה, ניות, בית הכרם וקטמון הישנה, המחירים גבוהים יותר מאשר בשכונות ממעמד סוציו אקונומי דומה המרוחקות מהעיר כגון: רמת שרת, תלפיות, ארנונה והולילנד.

שכונות ממעמד סוציו-אקונומי נמוך יותר מתחלקות בירושלים בין שכונות חרדיות וחילוניות. בבחינת השכונות החרדיות נמצאה מגמה הפוכה, וככלל, השכונות הרחוקות מהמרכז הן דווקא היקרות יותר. יש לציין כי מגמה זו קשורה גם לגדלי הדירות הגדולים המתאפשרים בשכונות החיצוניות.

מקורות הנתונים:
אתר מדלן
הבינוי בישראל, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

שכר דירה

יאיר אסף-שפירא

ב-24 בנובמבר פורסם תזכיר החוק לשכירות הוגנת, הקובע בין היתר כי שיעור העלייה המקסימלי בשכר הדירה יהיה 2% בשנה, למשך שלוש שנים. עד כמה שונה מצב זה מהמצב הקיים כיום?

שכר הדירה הממוצע בירושלים לדירת 3.5-4 חדרים עמד ברבעון השני של שנת 2014 על 4,480 ש"ח לחודש בממוצע. סכום זה נמוך בהרבה מהשכירות המשולמת לאותו גודל של דירה בתל-אביב (6,420 ש"ח), וגבוה בהרבה מהסכום המשולם בחיפה (3,010 ש"ח). בירושלים חלה בשנה האחרונה בשכר הדירה המשולם על דירות אלו עלייה ממוצעת של 5.5% (מאז הרבעון השני של שנת 2013 - כלומר על פני ארבעה רבעונים). שיעור העלייה בדמי השכירות הממוצעים בירושלים דומה לשיעור העלייה בחיפה (5.5%) ובתל-אביב (5.4%). 

בהשוואה למוצע בחוק (2% בשנה), ניכר שהעלייה במחיר תלולה. בהשוואה ליוקר המחייה, הנמדד על ידי מדד המחירים לצרכן, העלייה בדמי השכירות קיצונית עוד יותר, שכן מדד זה עלה בתקופה זו ב-1% בלבד, כלומר שדמי השכירות עלו ביותר מפי שניים מהעלייה המקסימלית המוצעת בחוק, ויותר מפי חמישה מיתר המרכיבים במדד המחירים.

בדמי השכירות המשולמים בירושלים עבור דירות קטנות יותר חלו באותה תקופה שינויים קטנים יותר (עלייה של 1.3% בדירות בנות 1.5-2 חדרים, ושל 4.3% בדירות בנות 2.5-3 חדרים). בדירות הגדולות, בנות 4.5-5 חדרים, היו העליות במחירי השכירות בירושלים תלולות יותר, והן עלו בשיעור של 6.1%.

האם החוק ישנה את המאזן בין שוק השכירות לשוק המכירה של דירות? מחירי הדירות בנות 4 חדרים בירושלים עמדו ברבעון השני של שנת 2014 על 1,925,000 ש"ח בממוצע. מחירים אלו עלו בשנה האחרונה (מהרבעון השני של שנת 2013) בשיעור של 9.5% - שיעור גבוה באופן קיצוני. האם שיעורים אלו יושפעו מהחוק החדש – ימים יגידו.

מקורות הנתונים: משרדהבינוי והשיכון – אגף מידע וניתוח כלכלי: לוחות נתונים.

פורטל המידע הממשלתי gov.il

בעל הבית

יאיר אסף-שפירא

29% מבני 20 ומעלה בירושלים, מתגוררים בשכירות. היתר מתגוררים בדירה בבעלותם (60%) או בהסדר אחר (11%), הכולל דירה ששייכת לבן משפחה או חבר. כך עולה מנתוני הסקר החברתי של הלמ"ס לשנים 2012 ו-2013.

שיעור השוכרים בירושלים זהה לזה שבחיפה (29%), ונמוך ביחס לזה שבתל-אביב (42%). מעניין לראות שהשיעור בירושלים דומה לזה שבחיפה, שכן בירושלים מתגוררת אוכלוסייה גדולה מאוד המתאפיינת בהרגלי דיור מסורתיים, וניתן היה לצפות ששיעור השוכרים יהיה נמוך יותר. 

לרובם של השוכרים הללו אין דירה בבעלותם, אך ישנם גם לא מעט במצב שונה. ל-16% מהירושלמים המתגוררים בשכירות (15% בתל-אביב ורק 10% בחיפה) יש דירה בבעלותם – כלומר הם שוכרים דירה, כאשר בבעלותם דירה אחרת, שייתכן שאותה הם משכירים. יוצא אפוא ששיעור סך-כל בעלי הדירות בקרב הירושלמים גבוה יותר מה-60% המתגוררים בדירה בבעלותם, ועומד על 66% בירושלים, 61% בתל-אביב, ו-71% בחיפה.

כמובן שגם המתגוררים בדירה בבעלותם הם לעיתים בעלי דירה נוספת. כאלו הם 12% מהמתגוררים בדירה בבעלותם בירושלים, 15% בחיפה, ו-22% בתל-אביב.

שיעור הבעלות על דירה עולה, מן הסתם, עם הגיל. בקרב הצעירים בני 20--34 בירושלים, השיעור הוא 55% - גבוה מעט מהשיעור בחיפה (52%) וגבוה מהשיעור בתל-אביב (39%). השיעור עולה בהתמדה עם הגיל בשלוש הערים הגדולות, אך בירושלים הוא עולה לאט יותר, ומגיע בגילאי 65+ לשיעור של 79% - זהה לחיפה (79%) אך נמוך מתל-אביב (86%). ייתכן כי שינוי המגמה בין הערים קשור לקושי להגיע לדירה בירושלים, גם עבור מי שכיום נמצא בגיל מבוגר, כלומר קושי ששורר בעיר מזה שנים, אך לאור המחירים בתל-אביב, יש להניח כי התופעה קשורה גם לעזיבתם של צעירים את העיר כאשר הם מבקשים לרכוש דירה.

מקור הנתונים: סקר חברתי, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

כובד הדיור

איתן בלואר 

אחת מההוצאות המשמעותיות ביותר עבור משקי הבית בערים הגדולות בישראל, היא ההוצאה על דיור. משק בית בירושלים הוציא בשנת 2011 כ- 3,650 ש"ח בממוצע לחודש על דיור, סכום כסף שהיווה כ-28% מכלל הוצאות משקי הבית בירושלים. שיעור ההוצאות על דיור בירושלים היה גבוה בהשוואה לישראל (25% הוצאות על דיור מתוך כלל הוצאות משק הבית) ומחיפה (22%), אך נמוך מזה שבתל-אביב (31%). בשנים האחרונות ניכרת עליה קבועה בהוצאות משק הבית על דיור. בחמש השנים האחרונות הוצאות הדיור של משק הבית בירושלים עלו בשיעור של 44%, מממוצע הוצאות למשק בית של 2,537 ש"ח לחודש בשנת 2006 לכדי 3,648 ש"ח לחודש בשנת 2011. שיעור העלייה בירושלים (44%) היה נמוך בהשוואה לישראל בה עלו הוצאות הדיור באותן שנים ב-47% וגבוה מתל אביב (41%) ומחיפה (36%). 

היצע הדירות, גודלן ומספר החדרים, משפעים גם הם על ההוצאות על שכר הדירה עבור שוכרי דירות. בשנת 2011 ההוצאה לחודש על שכר דירה של שוכרי הדירות בירושלים עמדה על 2,613 ש"ח לדירה בעלת 2.9 חדרים בממוצע, כלומר, עלות ממוצעת של חדר - 901 ש"ח לחודש. מחיר זה גבוה בהשוואה לישראל (837 ש"ח לחדר), לחיפה (626 ש"ח) ולבאר שבע (380 ש"ח) אך נמוך בהשוואה לתל אביב (1,420 ש"ח), לרמת גן (1,120 ש"ח) ולראשון לציון (985 ש"ח). 

בחינה של מחירי החדרים הממוצעים עבור ערכי הדירות בבעלות מציגה את חוסר ההתאמה במחירים בין הערים במרכז ובפריפריה. ערך ממוצע של דירה בבעלות בירושלים עמד בשנת 2011 על כ-1,727,000 ש"ח עבור דירה בעלת 3.9 חדרים בממוצע (442,820 ש"ח לחדר). מחיר חדר ממוצע בירושלים היה גבוה מישראל (345,365 ש"ח לחדר), מחיפה (293,846 ש"ח), באר שבע (205,609 ש"ח לחדר) וראשון לציון (379,047 ש"ח), ונמוך מזה שברמת גן (532,571 ש"ח) ותל אביב (647,297 ש"ח). 

מקור: הודעה לעיתונות לסקר ההוצאות 2011, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. 

שלב הבתים

יאיר אסף-שפירא 

בשנת 2011 הסתיימה בירושלים בנייתן של 1,360 יחידות דיור. סיום הבנייה הוא סופו של תהליך ממושך הכולל שלבים רבים, ביניהם ייזום הבנייה, עריכת תכנית מפורטת ותהליך אישורה, הוצאת היתר ותחילת הבנייה, ותהליך הבנייה עצמו. בשל משך הזמן הארוך מייזום הבנייה ועד לסיומה, רצוי לבחון את כל שלבי התהליך, שכן שינוי במדיניות כיום עתיד להשפיע על כמות יחידות הדיור רק בעוד זמן רב. 

מספרן של התחלות הבנייה בירושלים באותה שנה היה גבוה ממספרן של הדירות שהסתיימו, ועמד על 2,160 יחידות דיור. עובדה זו יכולה הייתה ללמדנו על עלייה צפויה במספר יחידות הדיור שתסתיימנה בעתיד, אך במבט לאחור ניכר כי מאז שנת 2005 עולה מספר התחלות הבנייה על מספר היחידות שבנייתן מסתיימת בכל שנה (למעט שנת 2008). בסך הכל, מאז שנת 2005 הוחל בבנייתן של 14,950 יחידות דיור בירושלים, אך מספר היחידות שהסתיימו, כולל יחידות שבנייתן החלה טרם שנת 2005, היה רק 12,960. הפער של 1,990 יחידות דיור נובע מהתארכות הבנייה או הפסקתה בחלק מן הפרוייקטים. פער זה אינו ייחודי לירושלים, והוא עמד בישראל כולה על 24,430 יחידות דיור מאז שנת 2005. בכל המחוזות, למעט מחוז יו"ש עלה מספר היחידות שבנייתן החלה על מספר היחידות שהסתיימו. 

לפני תחילת הבנייה נערך תכנון, אשר לעיתים אורך זמן רב עד לאישור התכנית. בשנת 2011 אושרו בירושלים תכניות ל-4,765 יחידות דיור. ניתן להניח כי לא כל היחידות הללו תתממשנה, וכי שיעור המימוש שלהן יהיה נמוך משמעותית מזה של היחידות שהוחל בבנייתן. 

בהשוואה ארצית ניכר כי בעוד שחלקן של יחידות הדיור בירושלים בגמר הבנייה בישראל עומד על 4%, ושיעורן של התחלות הבנייה בעיר על 5% מישראל, הרי ששיעורן של היחידות שאושרו בעיר מכלל היחידות שאושרו בישראל בשנת 2011 עמד על 16%.

מקורות: נתוני בנייה - הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שנתון התכנון - מינהל התכנון במשרד הפנים

חדשה מקבלן

יאיר אסף-שפירא

מכירת דירות חדשות היא אינדיקציה לפעילות בתחום הבנייה והנדל"ן - הן להיצע והן לביקוש. דירות אלו נמכרות בחלקן הגדול "על הנייר", כלומר טרם השלמת הבנייה. הנתונים להלן מתייחסים לדירות חדשות שנבנו ביוזמה פרטית, כלומר לא ביוזמת משרד הבינוי והשיכון.

במחצית הראשונה של שנת 2011 נמכרו בירושלים 380 דירות חדשות שנבנו ביוזמה פרטית. מספר זה מבטא ירידה במכירת דירות אלו, בהשוואה למחצית השנייה של שנת 2010, בה נמכרו בעיר 630 דירות חדשות. מספר הדירות החדשות שנמכרו בירושלים נמוך גם ביחס לערים אחרות בישראל. כך לדוגמה במחצית הראשונה של שנת 2011 נמכרו בפתח-תקווה, בנתניה ובאשקלון 770, 590 ו-540 דירות (בהתאמה).

למרות המספר הנמוך בחצי הראשון של שנת 2011, מאז שנת 2009 ניכרת בירושלים דווקא מגמת עלייה במכירתן של דירות חדשות. בתקופה שמתחילת 2009 ועד יוני 2011 (5 מחציות שנה) נמכרו 2,360 דירות ביוזמה פרטית בירושלים - 650 יותר מאשר בתקופה המקבילה שקדמה לה (יולי 2006 עד תום 2008).

מגמת עלייה דומה נרשמה גם בערים נוספות, ובראשן פתח-תקווה ואשקלון, בהן חלה עלייה במכירת הדירות בתקופה זו ב-1,680 וב-1,440 בהתאמה. מגמה הפוכה נרשמה בתל-אביב - יפו, בחולון ובראשון-לציון, בהן חלה ירידה במכירת הדירות בתקופה זו, לעומת התקופה שקדמה לה.

יחסית למחוזות אחרים בישראל, הדירות שנמכרו במחוז ירושלים (הכולל את העיר ירושלים וישובים נוספים) במחצית הראשונה של שנת 2011, נמצאו בשוק הדירות זמן ארוך מתחילת הבנייה ועד שנמכרו. הדירות הללו נמצאו בשוק כ-7 חודשים (חציון), לעומת כ-1.7 חודשים בחציון הארצי. לשם השוואה, בשנת 2010 "נחטפו" הדירות במחוז ירושלים תוך 1.3 חודשים בלבד, לעומת 2.5 חודשים בחציון הארצי.

 

מקורות: סקר דירות חדשות למכירה בבנייה ביוזמה פרטית, לשנים המתאימות, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה; שנתון סטטיסטי לירושלים2011.

סטודנט חופשי

מיכל קורח

על פי ההערכות כ-40,000 סטודנטים לומדים במוסדות להשכלה גבוהה בירושלים, כמחציתם באוניברסיטה העברית.
במהלך חודש אפריל ערך מכון ירושלים לחקר ישראל, עבור אגודת הסטודנטים באוניברסיטה העברית, סקר בקרב סטודנטים הלומדים במוסדות להשכלה גבוהה בירושלים ומתגוררים בדירה בשכירות או במעונות.

מטרת הסקר היתה ללמוד על מאפייני הסטודנטים, על השכונות ומעונות הסטודנטים בהם הם גרים, מחיר הדירות בשכירות, המניעים לבחירת שכונת המגורים, מידת שביעות הרצון מהמגורים בשכונה, השירותים שקיימים בשכונה ועוד. זאת, על מנת לספק מידע נרחב לסטודנטים חדשים שעוברים לגור בירושלים, וכן לסטודנטים שמעוניינים לעבור לגור בשכונה אחרת בירושלים.
הסקר נשלח בדואר אלקטרוני לסטודנטים החברים באגודות הסטודנטים, על ידי האגודות של המוסדות השונים. על הסקר ענו למעלה מ-4,000 סטודנטים.

בקרב המשיבים בולט חלקם של סטודנטים הלומדים באוניברסיטה העברית (71%). מוסדות נוספים להשכלה גבוהה שסטודנטים הלומדים בהם השיבו על השאלון הם: מכון לב, המכללה האקדמית להנדסה, מכון טל, מכללת דוד ילין ומכללת הדסה.
על פי הסקר, השכונות שבהן מתגוררים מספר הסטודנטים הגבוה ביותר הן: מרכז העיר, רחביה, בית הכרם, נחלאות והגבעה הצרפתית.
אחוז גבוה של סטודנטים חילונים (81%-72%) נרשם במרכז העיר, בית הכרם, הגבעה הצרפתית, טלביה, רחביה ונחלאות. שכונות בהן נרשם אחוז גבוה יחסית של סטודנטים דתיים הן: קריית משה (66%), גבעת מרדכי (65%) וקטמונים (גוננים) 50%.
ככלל הסטודנטים שבעי רצון במידה גבוהה משכונת מגוריהם. 90% מהמשיבים ציינו שהם מרוצים מאוד או מרוצים מהמגורים בשכונה. אחוז הסטודנטים שמרוצים מאוד נרשם בקרב המתגוררים בטלביה (75%), רחביה (67%), בקעה, המושבה הגרמנית, קטמון הישנה, בית הכרם ונחלאות (60%-52%).
מהסקר עולה שהמניעים העיקריים לבחירת השכונה הם: מחיר סביר של דירה (98%), קרבה לקווי אוטובוס (81%) דירה במצב טוב יחסית (73%) ודירה גדולה יחסית (73%).



מקור: סקר דיור לסטודנטים המתגוררים בשכירות בירושלים, אגודת הסטודנטים באוניברסיטה העברית ומכון ירושלים לחקר ישראל

הנתונים מתפרסמים באתר עיר.אקדמיה

העיר במספרים: דירה להשכיר

שירי בורנשטיין
מכון ירושלים לחקר ישראל www.jiis.org.il

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה לאחרונה נתונים על דיור ב-14 הערים הגדולות בישראל (בהן למעלה מ-100,000 תושבים) לשנת 2008. מנתונים אלו עולה כי ערי המרכז הגדולות (ובפרט תל-אביב, רמת-גן וראשון לציון) הן היקרות ביותר בתחום הדיור, ומחוץ לגוש דן מתחרה בהן רק ירושלים.

תחום הדיור בטור זה כולל שלושה מרכיבים – הערך הממוצע של דירה, שכירות חודשית ממוצעת והוצאה חודשית ממוצעת לדיור.

בשנת 2008 עמד הערך הממוצע של דירה בישראל על 964,000 ₪. הערך הממוצע הגבוה ביותר נרשם בתל אביב - 1,283,000 ₪, ובירושלים, בה ערך הדירה היה 1,174,000 ₪. את הערך הממוצע הנמוך ביותר ניתן היה למצוא בבאר שבע, אשקלון ובת ים (505,000 ₪, 578,000 ₪ ו-609,000 ₪, בהתאמה), ובחיפה, בה ערכה הממוצע של דירה היה 659,000 ₪.

שכר הדירה הממוצע בישראל עמד באותה שנה על 1,920 ₪ לחודש. שלוש הערים המובילות בגובה שכר הדירה הממוצע הן תל אביב (2,830 ₪), ראשון לציון (2,590 ₪) ורמת גן (2,520 ₪). בבאר שבע, לעומת זאת, שכר הדירה החודשי הממוצע היה 780 ₪ בלבד - פחות משליש ממחיר השכירות הממוצעת בתל אביב. באשקלון שכר הדירה היה 1,130 ₪ ובחיפה - 1,310 ₪. בירושלים עמד שכר הדירה הממוצע על 2,070 ₪ לחודש.

ערי גוש דן מובילות גם בסעיף ההוצאה לדיור (הכולל מיסים עירוניים, שכר דירה וצריכת שירותי דיור אחרים) – תושב תל אביב הוציא בממוצע בחודש 3,930 ₪, תושב ראשון לציון הוציא 3,690 ₪ בחודש ותושב רמת גן – 3,200 ₪. סכום דומה נרשם גם בחולון (3,160 ₪) ובפתח תקווה (3,030 ש"ח). מחוץ לגוש דן מובילה ירושלים בהוצאה הגבוהה ביותר על בסעיף ההוצאה לדיור – 2,830 ₪ לחודש. תושב חיפה הוציא בחודש 1,840 ₪ ואילו תושב באר שבע הוציא רק 1,800 ₪.

מקור: הודעה לעיתונות: הוצאות משק הבית ב-14 הערים הגדולות בישראל בשנת 2008, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

העיר במספרים: צעירים במרכז

אביאל ילינק
מכון ירושלים לחקר ישראל www.jiis.org.il

בסוף שנת 2008 התגוררו במרכז העיר כ-5,000 נפשות. קבוצת האוכלוסייה הגדולה ביותר במרכז העיר על פי גיל הייתה קבוצת הצעירים בני 20-34. שיעור הצעירים מקרב כלל אוכלוסיית מרכז העיר עמד על 37%, שיעור הגבוה בהשוואה לשיעור הצעירים מקרב כלל האוכלוסייה בירושלים שעמד על 22% בלבד, ומקרב האוכלוסייה היהודית שעמד על 23%. אחת הסיבות לשיעור הגבוה של צעירים היא חלוקת מלגות לסטודנטים המתגוררים במרכז העיר על ידי הרשות לפיתוח ירושלים, וזאת כחלק מפרויקט התחדשותו.

ניתוח גילאי האוכלוסייה באזורים השונים במרכז העיר חושף שוני גדול בפריסה המרחבית של הצעירים. אזור מדרחוב בן יהודה והרחובות שמאי והלל התאפיין בשיעור הגבוה ביותר של צעירים. באזור זה שיעור הצעירים עמד על 50% מהאוכלוסייה. מאפיין נוסף הוא שיעור גבוה במיוחד של בני 24-29 שהיוו 24% מהאוכלוסייה (מחצית מהצעירים).
באזור הרחובות טרומפלדור, שמואל הנגיד ולב רחביה עמד שיעור הצעירים על 29%. באזור בולט גם השיעור הגבוה של האוכלוסייה המבוגרת המתגוררת בו. שיעור האוכלוסייה מעל גיל 70 באזור עמד על 23%. זאת לעומת שיעור של 6% בקרב כלל האוכלוסייה בעיר ו-8% בקרב האוכלוסייה היהודית בעיר.
באזור הרחובות אדלר, הרב שמואל סלנט ואתיופיה (מצפון לרחוב הנביאים) שיעור הצעירים בני 20-34 נמוך באופן יחסי ועמד על 22%. אזור זה מאופיין בשיעור גבוה מאד של ילדים בני 0-14 - 54%. ההסבר לכך הוא השיעור הגבוה של אוכלוסייה חרדית הגרה באזור זה ומתאפיינת בשיעור ילודה גבוה. באזור זה גם שיעור נמוך של אוכלוסייה מבוגרת - פחות מאחוז אחד מהאוכלוסייה היה מעל גיל 70.

מקור: נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

העיר במספרים: תוספת קומה

יאיר אסף-שפירא
מכון ירושלים לחקר ישראל www.jiis.org.il

אחד המאפיינים של בנייה בערים מצטופפות הוא תוספות בנייה של דירות חדשות על בניינים קיימים, כתוספת של קומות. בישראל ניכר כי הבנייה בתוספת קומות מאפיינת את החומש האחרון יותר מאשר את זה שקדם לו: בעוד שבשנים 1999-2003 החלה בנייתן של 5,570 יחידות דיור על בניינים קיימים, הרי שבשנים 2004-2008 עלה מספרן של התחלות הבנייה ל-8,680, וזאת למרות שבאותן שנים חלה ירידה בסך-כל יחידות הדיור שנבנו. המדיניות הרשמית היא ברוב המקרים עידוד של בנייה בתוספת קומות. כך לדוגמה אושרה בשנת 2005 תמ"א 38, המסדירה את חיזוקם של מבנים כנגד רעידות אדמה, ותוספת קומות עליהם.

הבנייה בתוספת קומות מאפיינת, מן הסתם, את הערים. בין השנים 2004-2008 נבנו בערים בישראל 7,450 יחידות דיור בצורה זו, והן היוו 7.3% מכלל יחידות הדיור שנבנו בערים, שיעור גבוה מזה שבמועצות המקומיות ובישובים הכפריים. בירושלים ובתל-אביב - יפו היה השיעור גבוה עוד יותר, והוא עמד על 11% בתל-אביב - יפו, ועל 16% בירושלים (1,560 יחידות דיור).

קיים שוני רב בין שכונות בירושלים בבניית תוספת הקומות. ניכר כי שכונות שהתאפיינו בבנייה בתוספת קומות בחומש האחרון היו שכונות ותיקות בהן הביקוש לדיור גבוה. בין שכונות אלו היו קטמון הישנה והמושבה הגרמנית, בהן נבנו 65% מיחידות הדיור בתוספות קומות, מוסררה - 58%, רחביה - 55%, ואזור מרכז העיר - 53%. בשכונות החרדיות גאולה, כרם אברהם, עזרת תורה וסביבותיהן, הנמצאות בשולי מרכז העיר, שיעור הבנייה בתוספת קומות עומד על 44% כך גם בשכונות שערי חסד ובנחלאות. בשכונות הערביות במזרח ירושלים שיעור היחידות הנבנה בתוספות הוא 8%-17%, ובשכונות המעטפת רמות, גילה, תלפיות מזרח והר-חומה - הוא אפסי. ראוי לציין כי שיטת האומדן לבניית התוספות יוצרת לעיתים אי דיוקים בנתונים לגבי השכונות.

מקור הנתונים: מחולל לוחות בינוי, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, www.cbs.gov.il

העיר במספרים: אורזים ועוברים

שירי בורנשטיין
מכון ירושלים לחקר ישראל www.jiis.org.il

מדוע אדם מחליט על שינוי מקום מגוריו? מה גורם לו לארוז את משפחתו ומיטלטליו ולנסות את מזלו בסביבת מגורים שונה – עיר או שכונה חדשה? על השאלה "מהן הסיבות העיקריות בגללן עברת לדירתך הנוכחית?" מנסה לענות הסקר החברתי שערכה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (לשנת 2008). לסקר ענו בני 20+ שעברו דירה בעשר השנים האחרונות.

מן הסקר עולה כי הסיבות העיקריות למעבר דירה הן רצון לשפר את רמת החיים - מעבר לאזור איכותי יותר, בית פרטי או אזור עם מוסדות חינוך טובים יותר (27% מכלל המשיבים), סיבות משפחתיות כגון נישואים או זוגיות, הולדת ילדים או עזיבת ילדים את הבית, גירושים או פרידה (27%) ורצון לגור בדירה משלך (19%). 6% מהמשיבים ציינו כי עברו דירה בשל מצבם הכלכלי – 4% ציינו כי המעבר נגרם בשל הרעה במצבם הכלכלי, ורק 2% עברו דירה בשל שיפור במצבם הכלכלי. בין הסיבות הנוספות למעבר דירה ניתן למצוא מעבר בשל שינוי בתעסוקה (4%), סיבות בריאותיות (4%) ומעבר בשל לימודים (3%).

את מרבית המשיבים שעברו דירה בשל רצון לשפר את רמת חייהם ניתן למצוא בחיפה (35% מכלל המשיבים תושבי חיפה שעברו דירה בעשר השנים האחרונות) ובראשון-לציון (34% מכלל המשיבים תושבי ראשון-לציון). ירושלים, שלא במפתיע, זכתה לשיעור הגבוה ביותר של העוברים בשל לימודים (6% מהמשיבים תושבי ירושלים, לעומת 1% בתל-אביב וראשון-לציון ו-3% בחיפה). בנוסף, נראה כי תושבי ירושלים ותל-אביב בולטים ברצון תושביהם לעבור לגור בדירה משלהם – 22% מהמשיבים התל-אביביים ו-21% מהמשיבים הירושלמים ציינו כי עברו דירה בשל סיבה זו, לעומת 15% מתושבי ראשון-לציון וחיפה.

מקור: הסקר החברתי 2008, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

העיר במספרים: השקעה טובה

מיכל קורח
מכון ירושלים לחקר ישראל www.jiis.org.il

בשנת 2008 נרכשו בישראל 27,800 דירות להשקעה (דירה הנרכשת על ידי מי שבבעלותו רשומה כבר לפחות דירה אחת נוספת) והן היוו 30% מכלל הדירות שנרכשו באותה שנה. במהלך השנים חלה עלייה הדרגתית בשיעור הדירות להשקעה מכלל הדירות. שיעור זה עלה מ-23% בשנת 2003, ל-28% בשנת 2005 ול-30% בשנת 2008. העלייה ברכישת דירות להשקעה נובעת מהרפורמה במס שהחלה בשנת 2003 וכן מהמשבר הפיננסי העולמי שתחילתו בשנת 2007, שגרם להעברת כספים משוק ההון לשוק הנדל"ן (יש לציין שבשלב ראשון חלה ירידה ברכישת דירות, אך לאחר מכן, בשל הריבית הנמוכה במשק, חל גידול בביקוש לדירות בכלל ולדירות להשקעה בפרט).

התפלגות רכישת הדירות להשקעה לפי אזור (אזור מיסוי מקרקעין) מצביעה על כך שבכל אחד מהאזורים הבאים - מרכז, חיפה, רחובות, באר שבע – נרכשו 15% מהדירות להשקעה מכלל הדירות להשקעה שנרכשו בישראל. באזור תל אביב עמד השיעור על 13% ובאזור ירושלים על 9%.

על פי רב, רוכש דירה להשקעה, נוטה לרכוש אותה סמוך לאזור מגוריו. הנתונים מצביעים על כך שהירושלמים מובילים במצעד הלוקל-פטריוטיות. 75% מהרוכשים דירות להשקעה המתגוררים במחוז ירושלים רכשו נכס באזור ירושלים. זאת לעומת 68% מהמתגוררים במחוז תל אביב, שרכשו נכס באזור תל אביב ו-56% מהמתגוררים במחוז חיפה, שרכשו נכס באזור חיפה.

בשנת 2008 חלה עלייה חדה בשיעור הדירות להשקעה שניקנו באזור באר שבע ובאזור חיפה. עלייה זו נובעת מכמה גורמים: רמת מחירים נמוכה, יחד עם ביקוש גדול לדירות להשכרה בערים אלו, בהן ישנו ריכוז של מוסדות אקדמיים; החלטת הממשלה להקים את עיר הבה"דים בנגב, וכן שינוי בהעדפות המשקיעים המתגוררים באזור תל אביב והמרכז.

רכישת דירות להשקעה, לפי אזור מיסוי מקרקעין, 2008

מקור: גלית בן-נאים, מינהל הכנסות המדינה, רוכשי דירות להשקעה – מאפיינים ומגמות, ניתוח רב שנתי, משרד האוצר.

העיר במספרים: דור דור ודורשיו

שירי בורנשטיין
מכון ירושלים לחקר ישראל www.jiis.org.il

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מגדירה משפחה כ"משפחה גרעינית של שני אנשים או יותר החולקים משק בית אחד וקשורים זה לזה כבעל ואישה, כהורה וילד, זוג ללא נישואים וכדומה".
משק בית מוגדר כ"אדם אחד או קבוצת אנשים (שאינם בהכרח קרובי משפחה) הגרים יחד בדירה אחת באופן קבוע ברוב ימות השבוע, ויש להם תקציב הוצאות משותף למזון".

בשנת 2006 היו במדינת ישראל 2,000,000 משקי בית, אשר כללו 1,660,000 משפחות. במשקי בית אלו התגוררו כ-6,700,000 מיליון נפשות, ו-400,000 נפשות נוספות התגוררו במוסדות, קיבוצים ואחרים.

שיעור משקי הבית בהם מתגוררים בדירה אחת שני דורות, כלומר הורים וילדים, הוא הגדול ביותר – 74% מכלל משקי הבית בישראל. זאת לעומת 22% ממשקי הבית בהם חיים בני דור אחד בלבד, או 4% ממשקי הבית בהם חיים שלושה דורות ומעלה תחת אותה קורת הגג.

מבין הערים הגדולות בישראל, את השיעור הגבוה ביותר של משקי הבית בהם מתגוררים יחדיו שלושה דורות ומעלה ניתן למצוא בירושלים – 7,400 משקי בית המהווים 5% מכלל משקי הבית. את השיעור הגבוה ביותר של משקי הבית בהם מתגוררים בני דור אחד ניתן למצוא בתל אביב - 36,600 משקי בית המהווים 39% מכלל משקי הבית התל אביביים וזאת לעומת 20% מכלל משקי הבית הירושלמים.

כפי שמשק בית בו מתגוררים בני דור אחד מצביע על אוכלוסייה צעירה יחסית (זוגות שעדיין לא הביאו ילדים לעולם) או לחילופין על אוכלוסייה מבוגרת יחסית (זוגות בגילאי ה-60+), משק בית בו חיים יחדיו שלושה דורות מצביע פעמים רבות על מבנה משפחה מסורתי, מאפיינים תרבותיים ייחודיים ו/או על מצוקה כלכלית. שלא במפתיע, ניתן לראות את השיעור הגבוה ביותר של משקי בית בני 3 דורות ומעלה בירושלים (5% מכלל משקי הבית בעיר), ובעיקר בקרב המגזר הערבי. רק ב-3% ממשקי הבית היהודים בירושלים מתגוררים שלושה דורות תחת קורת גג אחת, לעומת 11% מכלל משקי הבית הערבים.

משקי בית ירושלמיים, לפי מספר הדורות המתגוררים בדירה (אחוזים), 2006

מקור: משקי בית ומשפחות, תכונות גיאוגרפיות. 2006-2005. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

העיר במספרים: על בניינים ואנשים בירושלים

יאיר אסף-שפירא
מכון ירושלים לחקר ישראל www.jiis.org.il

זה לא מכבר ניתחנו כאן את שטחם של הבניינים שבנייתם הסתיימה בעשר השנים שבין 1998-2007, ביחס לתוספת האוכלוסייה בשנים אלו ("על בניינים ואנשים"). השורה התחתונה הצביעה על כך שביחס לערים הגדולות האחרות, היקף הבנייה בירושלים נמוך מהיקף הגידול באוכלוסייה.

הנתונים הראו שבאותן שנים נוספו 33 מ"ר בממוצע לכל תושב חדש בירושלים, מהם 23 מ"ר למגורים. תוספת זו אמנם נמוכה ביחס לתוספת בערים הגדולות, אך היא בכל זאת גבוהה מהשטח הממוצע לנפש בבניינים הקיימים כיום בירושלים, העומד על 19 מ"ר לנפש. המשמעות היא שבממוצע, הבנייה החדשה משפרת את רווחת הדיור. אך האם התמונה דומה בכל שכונות העיר? מסתבר שלא.

בבחינת הבנייה בעשור האחרון לפי שכונות, בולטים נתוני מרכז העיר (אזור הרחובות אגרון, המלך ג'ורג', הנביאים, בואכה מאה שערים), שהתאפיין בתוספת אוכלוסייה של 9%, ובתוספת שטח בנוי, בשיעור של 239 מ"ר לתושב חדש, מתוכם 110 מ"ר למגורים. ייתכן שהנתון הגבוה נובע מבניית מגורי יוקרה במרכז העיר, וייתכן שהוא קשור לאוכלוסייה שמתגוררת בבניינים החדשים, אך אינה מעבירה את כתובתה לאזור. בנוסף, נבנו במרכז העיר גם שטחים נרחבים לא-למגורים - במיוחד למסחר ושרותים עסקיים, ולבנייני ציבור.

מבין האזורים שגידול האוכלוסייה בהם היה גבוה מ-10% בעשור האחרון, בלטו בגידול השטח הבנוי למגורים, השכונות הר חומה (59 מ"ר למגורים לתושב חדש), רוממה (49 מ"ר), בית-וגן ורמת שרת (36 מ"ר) ואזור תלפיות-ארנונה (35 מ"ר). בארבעת האזורים הללו עלה השטח שנוסף למגורים לתושב, על השטח הקיים לנפש, כלומר שרווחת הדיור הממוצעת בהם נמצאת בתהליך של עלייה. אזורים בהם הייתה התוספת לתושב נמוכה מהקיים, היו למשל הרובע היהודי, גבעת משואה -- עיר גנים, ורמת שלמה. בשכונות אלו היה השטח למגורים לכל תושב חדש, נמוך מהשטח הקיים כיום.

שטח בנוי (מ"ר) ממוצע לתושב חדש בשכונות נבחרות, 1998-2007

מקורות:
הבינוי בישראל, לשנים המתאימות, דרך מחולל הלוחות החדש באתר האינטרנט של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה,
שנתון סטטיסטי לירושלים לשנים המתאימות.

העיר במספרים: על בניינים ואנשים

יאיר אסף-שפירא
מכון ירושלים לחקר ישראל www.jiis.org.il

בעשר השנים שבין 1998-2007, הסתיימה בירושלים בנייתם של בניינים בשטח (רצפה) כולל של 3,743,700 מטר רבוע (מ"ר). בעשור זה גדלה האוכלוסייה בעיר ב-113,900 נפש. ניתן לומר, אם כך, שביחס לתוספת האוכלוסייה בעיר, נוספו 33 מ"ר בנוי על כל תושב חדש. מתוך הבניינים שנבנו, 2,641,800 מ"ר היו למגורים, כלומר 23 מ"ר לתושב. יתר הבנייה הייתה לייעודים אחרים: 0.6 מ"ר לתושב להארחה, 2.5 מ"ר למסחר ושרותים עסקיים, 2.4 מ"ר לתעשייה, ו-4.1 מ"ר לבנייני ציבור.

היחס בין תוספת הבנייה בעיר, לשיעור הגידול באוכלוסייה, נמוך בירושלים ביחס לערים הגדולות האחרות. בכל הערים הגדולות גם יחד (ירושלים, תל-אביב, חיפה, ראשון-לציון ואשדוד) נבנו בממוצע, ביחס לתוספת האוכלוסייה, 73 מ"ר לתושב חדש, מתוכם 48 מ"ר למגורים, 0.9 מ"ר להארחה, 10 מ"ר למסחר ושרותים עסקיים, 6.9 מ"ר לתעשייה, ו-7.2 מ"ר לבנייני ציבור. אחת הסיבות שבגללן היקף הבנייה בירושלים אינו בשיעור דומה ליתר הערים, היא המאפיינים של אוכלוסיית העיר. אוכלוסיית ירושלים מתאפיינת במשקי בית גדולים. בעוד שבירושלים עלה גודל משק הבית הממוצע בעשור שנבחן, הרי שביתר הערים הגדולות הוא ירד. אחת התופעות המתלוות לרוב לירידה בגודל משק הבית היא עלייה ברווחת הדיור הממוצעת - מ"ר לנפש.

בבחינת הבנייה החדשה בערים הגדולות בעשור זה, בולטת העיר תל-אביב, המהווה מרכז למטרופולין הגדול של ישראל. בתל-אביב נבנו 137 מ"ר לכל תושב חדש, מהם 82 מ"ר למגורים, 25 מ"ר למסחר ושרותים עסקיים, ו-10 מ"ר לבנייני ציבור.

שטח בנוי (מ"ר) ממוצע לתושב חדש בערים הגדולות (למעט חיפה), 1998-2007

מקורות:
הבינוי בישראל, לשנים המתאימות, דרך מחולל הלוחות החדש באתר האינטרנט של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה,
שנתון סטטיסטי לירושלים לשנים המתאימות.

מכירת דירות

חדשה מקבלן
יאיר אסף-שפירא
יולי 2007

ברבעון הראשון (ינואר-מרץ) של שנת 2007 נמכרו בירושלים 222 דירות חדשות שנבנו ביוזמה פרטית, 50 דירות יותר מאשר ברבעון הראשון של השנה שעברה. דירות אלו מהוות 7% מסך-כל הדירות החדשות שנמכרו בישראל ברבעון זה. ערים בהן נמכרו יותר דירות מבירושלים היו תל-אביב – יפו (257), פתח תקווה (242) ונתניה (230), אך בניגוד לירושלים, בשלש ערים אלו מהווה הרבעון הראשון של שנה זו ירידה משנה שעברה. כל הנתונים אינם כוללים את הדירות ביוזמה ציבורית (כגון משרד השיכון).

הדירות החדשות שנמכרו במחוז ירושלים (רובן המכריע בעיר ירושלים) עמדו למכירה (מתחילת בנייתן ועד למכירתן) זמן חציוני של 1.2 חודשים (כלומר שחצי מהדירות נמכרו תוך פחות מ-1.2 חודשים, וחצי בזמן ארוך מזה), לעומת 9.1 חודשים בישראל. בזמן הנדרש למכירת דירה במחוז ירושלים חלה ירידה של כחודש מהרבעון הראשון של 2006, לעומת ישראל, בה חלה עלייה של כ-4 חודשים. נתון זה מלמד על ביקוש גבוה, שהולך ועולה, לדירות חדשות – לעומת היצע המתקשה להדביקו. על רקע זה ניתן להבין את עליית המחירים החדה בדירות בירושלים.

בסוף חודש מרץ 2007 עמדו למכירה בירושלים 899 דירות חדשות, שהיוו 8% מכלל הדירות החדשות שעמדו למכירה בישראל. עלייה לעומת 5% בסוף הרבעון הראשון של שנת 2006. מבין הערים הגדולות, ירדו תל-אביב–יפו וראשון-לציון בחלקן מכלל הדירות שעמדו למכירה, חיפה שמרה על יציבות, וחוץ מירושלים, גם באשדוד חלה עלייה.

חציון הזמן מתחילת הבנייה ועד למכירת דירה ביוזמה פרטית, ינואר עד מרץ 2007

מקור : סקר דירות חדשות למכירה בבנייה ביזמה פרטית, ינואר-מרס 2007, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה