הגודל כן קובע

ליאור רגב

מכון ירושלים למחקרי מדיניות jerusaleminstitute.org.il

לפני מספר חודשים נחתו בתיבות הדואר הודעות תשלום הארנונה לשנת 2017. ליד סכום התשלום נוכל למצוא את גודל הדירה שלנו, לפחות כפי שמופיע ברישומי העירייה.

מס הארנונה הוא אחד ממקורות ההכנסה העיקריים של רשויות מקומיות בישראל, המאפשר להם לספק מגוון של שירותים לתושבים. יחד עם גודל הנכס, תעריפי הארנונה נקבעים לפי השימוש בו, למשל, מגורים, מסחר, שירותים ועוד. בירושלים קיימים ארבעה אזורי ארנונה, ולכל אחד מהם תעריף שונה לתשלום למ"ר.

כמגמה כללית, לאורך השנים חל בישראל גידול מתמשך בגודל הדירות. אם פעם הסתפקנו בדירת שיכון מתפוררת, בה ישנו שלושה ילדים בחדר, היום כל זאטוט דורש את מקומו. בנוסף, סלון האורחים נוסד והתמתח, ולמה להסתפק בחדר שירותים ומקלחת אחד, אם אפשר שניים? מעניין לראות את ההדים של מגמה זו בתכנון הישראלי בירושלים. 

בנייני מגורים שנבנו בשנות ה-50 וה-60 של המאה ה-20 הציעו דירות קטנות יחסית. שעת הצורך חייבה שיכון של מאות אלפי עולים, והתקציב היה דל. נכון לשנת 2015, גודלן של 56% מהדירות בקריית יובל, 34% בקריית מנחם ועיר גנים, ו- 43% בקטמונים (א'-ט') היה פחות מ-60 מטר רבוע.

עשור לאחר מכן, בשנות ה-70 וה-80 קמו שכונות הלוויין הגדולות, שתוכננו מראש עם דירות גדולות יותר. בשנת 2015 הגודל של כ- 54% מהדירות בגבעה הצרפתית, 55% מהדירות בגילה, ו-57% מהדירות בנווה יעקב היו בין 61 ל- 100 מטר רבוע. ברמת אשכול, שכונה נוספת שקמה באותה תקופה כ- 60% מהדירות היו בגודל הזה. מעניין לציין שבין השכונות שקמו בשנים אלו קיימת שונות בגדלי הדירות, מתוך רצון של המתכננים לפנות לקהלי יעד מגוונים. 41% מהדירות בנווה יעקב ו-40% מהדירות ברמת אשכול הן בגודל של 61-80 מ"ר, ואילו בגבעה הצרפתית רק 20% מהדירות הן בגודל הזה.

בקפיצה אל שנות ה-90 וה-2000, מגמת ההתרחבות בגדלי הדירה המשיכה ללא הפרעה. בשתי שכונות שנבנו בשנים אלו, רמת שלמה והר חומה, רוב הדירות הן מעל לגודל של 80 מטר רבוע (82% ו-74% בהתאמה). לשם השוואה, רק 3% מהדירות ברמת שלמה, ו- 2% מהדירות בהר חומה קטנות מ-60 מ"ר.

וכיצד יראו הדירות בעשורים הבאים?

באיזו עיר בונים הכי הרבה?

יאיר אסף-שפירא 

לאחרונה פרסמו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשרד הפנים את הפרסום השנתי "הרשויות המקומיות", המאפשר להשוות בין רשויות שונות בישראל במימדים רבים. אחד ממימדים אלו הוא בנייה. הנתונים מתייחסים לשנת 2010, וכוללים עיריות ומועצות מקומיות. 

הרשות בה הסתיימה בנייתן של מספר יחידות הדיור הרב ביותר היא ירושלים, בה נבנו 1,810 דירות. בשלוש רשויות נוספות נבנו מעל 1,000 דירות: נתניה (1,530), תל-אביב - יפו (1,520), ופתח תקווה (1,030). 

אך בעוד שירושלים הובילה מבין הרשויות במספר הדירות, הרי שבהשוואת אזור ירושלים לאזור תל-אביב, התמונה שונה. בעוד שבאזור תל-אביב, שהוגדר לצורך העניין כמחוזות תל-אביב והמרכז, נבנו 13,940 דירות (51% מכלל הדירות שבנייתן הסתיימה), הרי שבאזור ירושלים, שהוגדר כמחוזות ירושלים ויו"ש, נבנו רק 3,460 דירות (13%). זאת ועוד - במחוז יו"ש, שהוגדר כסביבות ירושלים, רק כחצי מהדירות שנבנו היו בסביבתה המיידית של העיר. ניכר אפוא כי קיימת התקבצות של הבנייה באזור מרכז הארץ. ניתן לראות זאת גם בבחינת גמר הבנייה של דירות לפי המרחק מגבול תל-אביב - יפו. 66% מהדירות היו במרחק של 50 ק"מ או פחות מגבולה של תל-אביב. 

חשוב לבחון את מספר הדירות הנבנות גם ביחס למספר הדירות הקיימות ברשות המקומית. בחינה זו מצביעה על עוצמת השינוי העובר על האזור. בהשוואה זו נמצא כי בעיר ירושלים הסתיימה בנייתן של 9 דירות לכל 1,000 יחידות דיור קיימות - מעט יותר מאשר בתל-אביב - יפו (8). ככלל, הישובים המקיפים את העיר עוברים שינוי חד יותר מהעיר עצמה. כך לדוגמה בגבעת זאב נבנו 49 דירות לכל 1,000 דירות קיימות, במעלה אדומים 24, בבית-שמש 18, ובאבו-גוש 13. יוצאות מן הכלל ביתר עילית ומבשרת ציון, בהן נבנו 4 ו-2 דירות (בהתאמה) לכל 1,000 דירות קיימות. 

מקור הנתונים: הרשויות המקומיות בישראל 2010, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשרד הפנים

איפה בונים? on Prezi

העיר במספרים: דירה להשכיר

שירי בורנשטיין
מכון ירושלים לחקר ישראל www.jiis.org.il

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה לאחרונה נתונים על דיור ב-14 הערים הגדולות בישראל (בהן למעלה מ-100,000 תושבים) לשנת 2008. מנתונים אלו עולה כי ערי המרכז הגדולות (ובפרט תל-אביב, רמת-גן וראשון לציון) הן היקרות ביותר בתחום הדיור, ומחוץ לגוש דן מתחרה בהן רק ירושלים.

תחום הדיור בטור זה כולל שלושה מרכיבים – הערך הממוצע של דירה, שכירות חודשית ממוצעת והוצאה חודשית ממוצעת לדיור.

בשנת 2008 עמד הערך הממוצע של דירה בישראל על 964,000 ₪. הערך הממוצע הגבוה ביותר נרשם בתל אביב - 1,283,000 ₪, ובירושלים, בה ערך הדירה היה 1,174,000 ₪. את הערך הממוצע הנמוך ביותר ניתן היה למצוא בבאר שבע, אשקלון ובת ים (505,000 ₪, 578,000 ₪ ו-609,000 ₪, בהתאמה), ובחיפה, בה ערכה הממוצע של דירה היה 659,000 ₪.

שכר הדירה הממוצע בישראל עמד באותה שנה על 1,920 ₪ לחודש. שלוש הערים המובילות בגובה שכר הדירה הממוצע הן תל אביב (2,830 ₪), ראשון לציון (2,590 ₪) ורמת גן (2,520 ₪). בבאר שבע, לעומת זאת, שכר הדירה החודשי הממוצע היה 780 ₪ בלבד - פחות משליש ממחיר השכירות הממוצעת בתל אביב. באשקלון שכר הדירה היה 1,130 ₪ ובחיפה - 1,310 ₪. בירושלים עמד שכר הדירה הממוצע על 2,070 ₪ לחודש.

ערי גוש דן מובילות גם בסעיף ההוצאה לדיור (הכולל מיסים עירוניים, שכר דירה וצריכת שירותי דיור אחרים) – תושב תל אביב הוציא בממוצע בחודש 3,930 ₪, תושב ראשון לציון הוציא 3,690 ₪ בחודש ותושב רמת גן – 3,200 ₪. סכום דומה נרשם גם בחולון (3,160 ₪) ובפתח תקווה (3,030 ש"ח). מחוץ לגוש דן מובילה ירושלים בהוצאה הגבוהה ביותר על בסעיף ההוצאה לדיור – 2,830 ₪ לחודש. תושב חיפה הוציא בחודש 1,840 ₪ ואילו תושב באר שבע הוציא רק 1,800 ₪.

מקור: הודעה לעיתונות: הוצאות משק הבית ב-14 הערים הגדולות בישראל בשנת 2008, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

העיר במספרים: מטראז' גבוה

יאיר אסף-שפירא
מכון ירושלים לחקר ישראל www.jiis.org.il

הטור הקודם עסק בדירות למגורים בעלות שטח קטן, הנמצאות בעיקר במרכז העיר - מקום בו הקרקע היא משאב נדיר. מטבע הדברים, אזורים בהם ישנן דירות גדולות, ממוקמים בעיקר בשולי העיר - מקום בו הקרקע הייתה מצויה בשפע כאשר נבנו שכונות הלוויין הגדולות.

בשנת 2009 בשכונות היהודיות, האזורים בהם שטח הדירה הממוצע גדול במיוחד, ועולה על 120 מטר רבוע (מ"ר), הם בשכונות ימין-משה, מלחה, ובשוליים המערביים של שכונת רמות. יש לציין ששטח הדירה הממוצע בירושלים כולה הוא 78 מ"ר.

השכונות בהן ששטח הדירה הממוצע גבוה מ-85 מ"ר, שייכות לשתי קבוצות: הקבוצה הראשונה היא שכונות חדשות בשולי העיר, כגון פסגת זאב, רמת שלמה, הר חומה, הר נוף גבעת משואה, והשוליים המערביים של שכונת רמות. הקבוצה השנייה היא שכונות שאוכלוסייתן מתאפיינת במעמד חברתי-כלכלי בינוני-גבוה, עמן נמנות ממילא, ימין משה, טלביה והמושבה הגרמנית, ארנונה, מלחה, עין-כרם, רמת שרת ורמת דניה.

מבין השכונות הערביות בירושלים, רק בשכונות שועפאט, בית חנינא ובית-צפאפה שטח הדירה הממוצע גדול מ-85 מ"ר. שכונות אלו מתאפיינות באוכלוסייה ממעמד חברתי-כלכלי גבוה יחסית.

על מנת להשלים את התמונה, נבחנה השונוּת בכל אזור, המבטאת את האחידות או המגוון השוררים בגדלי הדירות בו. הבחינה הראתה כי האזורים בהם הדירות אינן מגוונות בגודליהן הם בעיקר בשולי העיר, ובמיוחד בשכונות הר חומה, גבעת משואה, הר נוף, רמת בית הכרם, צפון-מזרחה של שכונת רמות, רמת שלמה ונווה יעקב.

לחץ כאן להגדלת מפה 1.





לחץ כאן להגדלת מפה 2.




נתונים נוספים קיימים במפה בפורמט Google Earth.
לפתיחת המפה בתוכנה לחצו כאן.
להורדת התוכנה (חינם) לחצו כאן.

העיר במספרים: מטראז' נמוך

יאיר אסף-שפירא
מכון ירושלים לחקר ישראל www.jiis.org.il

בשנת 2009 התגוררו תושבי ירושלים ב-194,400 דירות, בשטח כולל של 15,200,000 מטר רבוע (מ"ר). יוצא אפוא שגודל הדירה הממוצע בעיר כולה הוא 78 מ"ר, אך כמו ברוב התחומים בהם אנו עוסקים בירושלים, גם בגדלי הדירות אזורי ירושלים שונים זה מזה. בעוד שבחלק מהאזורים גודל הדירה הממוצע עולה על 120 מ"ר, כגון דרומהּ של שכונת רמות, ימין משה ומלחה, הרי שישנם אזורים בהם שטח הדירה הממוצע קטן מ-50 מ"ר, כגון חלקים מהנחלאות, חלקים מהעיר העתיקה, ועיר דוד. מה מאפיין אזורים בהם שטח הדירות גדול, לעומת אזורים בהם הדירות קטנות? השבוע נתמקד בדירות הקטנות, באחד הטורים הבאים נפנה מבט אל הדירות הגדולות, ובמקביל נפרסם באתר האינטרנט של מכון ירושלים את המפה במלואה. (ראה מטה).

מהתבוננות בפרישה של גדלי הדירות על גבי מפת העיר, ניכר כי השכונות בהן גודל הדירה הממוצע קטן מ-65 מ"ר מרוכזות במרכז העיר. ביניהן ניתן למנות את הנחלאות וסביבות רחוב יפו, כמו גם אזור מאה שערים וכרם אברהם, העיר העתיקה (למעט הרובע היהודי) וסילוואן. אזורים אלו מיושבים בצפיפות, ובאופן טבעי יחידות הדיור קטנות. עם זאת, קיימים בעיר אזורים נוספים בהם הדירות קטנות. אלו כוללים בין היתר את קטמון ח'-ט', חלק מגילה א', חלקים מעיר גנים וקריית מנחם, צפון-מזרחהּ של רמות, חלק מנווה יעקב, ומזרחהּ של תלפיות-מזרח. אזורים אלו מתאפיינים בבנייה בסטנדרטים נמוכים, אוכלוסייה ממעמד חברתי-כלכלי נמוך, וכאמור - דירות קטנות.

חלק מהאזורים בהם הדירות קטנות, שוכנים בסמיכות לאזורים בעלי דירות גדולות במיוחד. כך ברחוב הנורית (שטח דירה ממוצע 53 מ"ר) ליד אזור רחוב הנרד (104 מ"ר), או נחלת אחים (58 מ"ר) ליד שערי חסד (94 מ"ר) וקריית וולפסון (108 מ"ר). השכנות בין השונים אינה תמיד פשוטה, אך היא מסימני ההיכר של העיר מאז ומתמיד.

מקור הנתונים: מערכת הארנונה, עיריית ירושלים

לחץ כאן להגדלת המפה.




נתונים נוספים קיימים במפה בפורמט Google Earth.
לפתיחת המפה בתוכנה לחצו כאן.
להורדת התוכנה (חינם) לחצו כאן.

העיר במספרים: תוספת קומה

יאיר אסף-שפירא
מכון ירושלים לחקר ישראל www.jiis.org.il

אחד המאפיינים של בנייה בערים מצטופפות הוא תוספות בנייה של דירות חדשות על בניינים קיימים, כתוספת של קומות. בישראל ניכר כי הבנייה בתוספת קומות מאפיינת את החומש האחרון יותר מאשר את זה שקדם לו: בעוד שבשנים 1999-2003 החלה בנייתן של 5,570 יחידות דיור על בניינים קיימים, הרי שבשנים 2004-2008 עלה מספרן של התחלות הבנייה ל-8,680, וזאת למרות שבאותן שנים חלה ירידה בסך-כל יחידות הדיור שנבנו. המדיניות הרשמית היא ברוב המקרים עידוד של בנייה בתוספת קומות. כך לדוגמה אושרה בשנת 2005 תמ"א 38, המסדירה את חיזוקם של מבנים כנגד רעידות אדמה, ותוספת קומות עליהם.

הבנייה בתוספת קומות מאפיינת, מן הסתם, את הערים. בין השנים 2004-2008 נבנו בערים בישראל 7,450 יחידות דיור בצורה זו, והן היוו 7.3% מכלל יחידות הדיור שנבנו בערים, שיעור גבוה מזה שבמועצות המקומיות ובישובים הכפריים. בירושלים ובתל-אביב - יפו היה השיעור גבוה עוד יותר, והוא עמד על 11% בתל-אביב - יפו, ועל 16% בירושלים (1,560 יחידות דיור).

קיים שוני רב בין שכונות בירושלים בבניית תוספת הקומות. ניכר כי שכונות שהתאפיינו בבנייה בתוספת קומות בחומש האחרון היו שכונות ותיקות בהן הביקוש לדיור גבוה. בין שכונות אלו היו קטמון הישנה והמושבה הגרמנית, בהן נבנו 65% מיחידות הדיור בתוספות קומות, מוסררה - 58%, רחביה - 55%, ואזור מרכז העיר - 53%. בשכונות החרדיות גאולה, כרם אברהם, עזרת תורה וסביבותיהן, הנמצאות בשולי מרכז העיר, שיעור הבנייה בתוספת קומות עומד על 44% כך גם בשכונות שערי חסד ובנחלאות. בשכונות הערביות במזרח ירושלים שיעור היחידות הנבנה בתוספות הוא 8%-17%, ובשכונות המעטפת רמות, גילה, תלפיות מזרח והר-חומה - הוא אפסי. ראוי לציין כי שיטת האומדן לבניית התוספות יוצרת לעיתים אי דיוקים בנתונים לגבי השכונות.

מקור הנתונים: מחולל לוחות בינוי, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, www.cbs.gov.il

העיר במספרים: אורזים ועוברים

שירי בורנשטיין
מכון ירושלים לחקר ישראל www.jiis.org.il

מדוע אדם מחליט על שינוי מקום מגוריו? מה גורם לו לארוז את משפחתו ומיטלטליו ולנסות את מזלו בסביבת מגורים שונה – עיר או שכונה חדשה? על השאלה "מהן הסיבות העיקריות בגללן עברת לדירתך הנוכחית?" מנסה לענות הסקר החברתי שערכה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (לשנת 2008). לסקר ענו בני 20+ שעברו דירה בעשר השנים האחרונות.

מן הסקר עולה כי הסיבות העיקריות למעבר דירה הן רצון לשפר את רמת החיים - מעבר לאזור איכותי יותר, בית פרטי או אזור עם מוסדות חינוך טובים יותר (27% מכלל המשיבים), סיבות משפחתיות כגון נישואים או זוגיות, הולדת ילדים או עזיבת ילדים את הבית, גירושים או פרידה (27%) ורצון לגור בדירה משלך (19%). 6% מהמשיבים ציינו כי עברו דירה בשל מצבם הכלכלי – 4% ציינו כי המעבר נגרם בשל הרעה במצבם הכלכלי, ורק 2% עברו דירה בשל שיפור במצבם הכלכלי. בין הסיבות הנוספות למעבר דירה ניתן למצוא מעבר בשל שינוי בתעסוקה (4%), סיבות בריאותיות (4%) ומעבר בשל לימודים (3%).

את מרבית המשיבים שעברו דירה בשל רצון לשפר את רמת חייהם ניתן למצוא בחיפה (35% מכלל המשיבים תושבי חיפה שעברו דירה בעשר השנים האחרונות) ובראשון-לציון (34% מכלל המשיבים תושבי ראשון-לציון). ירושלים, שלא במפתיע, זכתה לשיעור הגבוה ביותר של העוברים בשל לימודים (6% מהמשיבים תושבי ירושלים, לעומת 1% בתל-אביב וראשון-לציון ו-3% בחיפה). בנוסף, נראה כי תושבי ירושלים ותל-אביב בולטים ברצון תושביהם לעבור לגור בדירה משלהם – 22% מהמשיבים התל-אביביים ו-21% מהמשיבים הירושלמים ציינו כי עברו דירה בשל סיבה זו, לעומת 15% מתושבי ראשון-לציון וחיפה.

מקור: הסקר החברתי 2008, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

העיר במספרים: השקעה טובה

מיכל קורח
מכון ירושלים לחקר ישראל www.jiis.org.il

בשנת 2008 נרכשו בישראל 27,800 דירות להשקעה (דירה הנרכשת על ידי מי שבבעלותו רשומה כבר לפחות דירה אחת נוספת) והן היוו 30% מכלל הדירות שנרכשו באותה שנה. במהלך השנים חלה עלייה הדרגתית בשיעור הדירות להשקעה מכלל הדירות. שיעור זה עלה מ-23% בשנת 2003, ל-28% בשנת 2005 ול-30% בשנת 2008. העלייה ברכישת דירות להשקעה נובעת מהרפורמה במס שהחלה בשנת 2003 וכן מהמשבר הפיננסי העולמי שתחילתו בשנת 2007, שגרם להעברת כספים משוק ההון לשוק הנדל"ן (יש לציין שבשלב ראשון חלה ירידה ברכישת דירות, אך לאחר מכן, בשל הריבית הנמוכה במשק, חל גידול בביקוש לדירות בכלל ולדירות להשקעה בפרט).

התפלגות רכישת הדירות להשקעה לפי אזור (אזור מיסוי מקרקעין) מצביעה על כך שבכל אחד מהאזורים הבאים - מרכז, חיפה, רחובות, באר שבע – נרכשו 15% מהדירות להשקעה מכלל הדירות להשקעה שנרכשו בישראל. באזור תל אביב עמד השיעור על 13% ובאזור ירושלים על 9%.

על פי רב, רוכש דירה להשקעה, נוטה לרכוש אותה סמוך לאזור מגוריו. הנתונים מצביעים על כך שהירושלמים מובילים במצעד הלוקל-פטריוטיות. 75% מהרוכשים דירות להשקעה המתגוררים במחוז ירושלים רכשו נכס באזור ירושלים. זאת לעומת 68% מהמתגוררים במחוז תל אביב, שרכשו נכס באזור תל אביב ו-56% מהמתגוררים במחוז חיפה, שרכשו נכס באזור חיפה.

בשנת 2008 חלה עלייה חדה בשיעור הדירות להשקעה שניקנו באזור באר שבע ובאזור חיפה. עלייה זו נובעת מכמה גורמים: רמת מחירים נמוכה, יחד עם ביקוש גדול לדירות להשכרה בערים אלו, בהן ישנו ריכוז של מוסדות אקדמיים; החלטת הממשלה להקים את עיר הבה"דים בנגב, וכן שינוי בהעדפות המשקיעים המתגוררים באזור תל אביב והמרכז.

רכישת דירות להשקעה, לפי אזור מיסוי מקרקעין, 2008

מקור: גלית בן-נאים, מינהל הכנסות המדינה, רוכשי דירות להשקעה – מאפיינים ומגמות, ניתוח רב שנתי, משרד האוצר.

העיר במספרים: על בניינים ואנשים בירושלים

יאיר אסף-שפירא
מכון ירושלים לחקר ישראל www.jiis.org.il

זה לא מכבר ניתחנו כאן את שטחם של הבניינים שבנייתם הסתיימה בעשר השנים שבין 1998-2007, ביחס לתוספת האוכלוסייה בשנים אלו ("על בניינים ואנשים"). השורה התחתונה הצביעה על כך שביחס לערים הגדולות האחרות, היקף הבנייה בירושלים נמוך מהיקף הגידול באוכלוסייה.

הנתונים הראו שבאותן שנים נוספו 33 מ"ר בממוצע לכל תושב חדש בירושלים, מהם 23 מ"ר למגורים. תוספת זו אמנם נמוכה ביחס לתוספת בערים הגדולות, אך היא בכל זאת גבוהה מהשטח הממוצע לנפש בבניינים הקיימים כיום בירושלים, העומד על 19 מ"ר לנפש. המשמעות היא שבממוצע, הבנייה החדשה משפרת את רווחת הדיור. אך האם התמונה דומה בכל שכונות העיר? מסתבר שלא.

בבחינת הבנייה בעשור האחרון לפי שכונות, בולטים נתוני מרכז העיר (אזור הרחובות אגרון, המלך ג'ורג', הנביאים, בואכה מאה שערים), שהתאפיין בתוספת אוכלוסייה של 9%, ובתוספת שטח בנוי, בשיעור של 239 מ"ר לתושב חדש, מתוכם 110 מ"ר למגורים. ייתכן שהנתון הגבוה נובע מבניית מגורי יוקרה במרכז העיר, וייתכן שהוא קשור לאוכלוסייה שמתגוררת בבניינים החדשים, אך אינה מעבירה את כתובתה לאזור. בנוסף, נבנו במרכז העיר גם שטחים נרחבים לא-למגורים - במיוחד למסחר ושרותים עסקיים, ולבנייני ציבור.

מבין האזורים שגידול האוכלוסייה בהם היה גבוה מ-10% בעשור האחרון, בלטו בגידול השטח הבנוי למגורים, השכונות הר חומה (59 מ"ר למגורים לתושב חדש), רוממה (49 מ"ר), בית-וגן ורמת שרת (36 מ"ר) ואזור תלפיות-ארנונה (35 מ"ר). בארבעת האזורים הללו עלה השטח שנוסף למגורים לתושב, על השטח הקיים לנפש, כלומר שרווחת הדיור הממוצעת בהם נמצאת בתהליך של עלייה. אזורים בהם הייתה התוספת לתושב נמוכה מהקיים, היו למשל הרובע היהודי, גבעת משואה -- עיר גנים, ורמת שלמה. בשכונות אלו היה השטח למגורים לכל תושב חדש, נמוך מהשטח הקיים כיום.

שטח בנוי (מ"ר) ממוצע לתושב חדש בשכונות נבחרות, 1998-2007

מקורות:
הבינוי בישראל, לשנים המתאימות, דרך מחולל הלוחות החדש באתר האינטרנט של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה,
שנתון סטטיסטי לירושלים לשנים המתאימות.

העיר במספרים: על בניינים ואנשים

יאיר אסף-שפירא
מכון ירושלים לחקר ישראל www.jiis.org.il

בעשר השנים שבין 1998-2007, הסתיימה בירושלים בנייתם של בניינים בשטח (רצפה) כולל של 3,743,700 מטר רבוע (מ"ר). בעשור זה גדלה האוכלוסייה בעיר ב-113,900 נפש. ניתן לומר, אם כך, שביחס לתוספת האוכלוסייה בעיר, נוספו 33 מ"ר בנוי על כל תושב חדש. מתוך הבניינים שנבנו, 2,641,800 מ"ר היו למגורים, כלומר 23 מ"ר לתושב. יתר הבנייה הייתה לייעודים אחרים: 0.6 מ"ר לתושב להארחה, 2.5 מ"ר למסחר ושרותים עסקיים, 2.4 מ"ר לתעשייה, ו-4.1 מ"ר לבנייני ציבור.

היחס בין תוספת הבנייה בעיר, לשיעור הגידול באוכלוסייה, נמוך בירושלים ביחס לערים הגדולות האחרות. בכל הערים הגדולות גם יחד (ירושלים, תל-אביב, חיפה, ראשון-לציון ואשדוד) נבנו בממוצע, ביחס לתוספת האוכלוסייה, 73 מ"ר לתושב חדש, מתוכם 48 מ"ר למגורים, 0.9 מ"ר להארחה, 10 מ"ר למסחר ושרותים עסקיים, 6.9 מ"ר לתעשייה, ו-7.2 מ"ר לבנייני ציבור. אחת הסיבות שבגללן היקף הבנייה בירושלים אינו בשיעור דומה ליתר הערים, היא המאפיינים של אוכלוסיית העיר. אוכלוסיית ירושלים מתאפיינת במשקי בית גדולים. בעוד שבירושלים עלה גודל משק הבית הממוצע בעשור שנבחן, הרי שביתר הערים הגדולות הוא ירד. אחת התופעות המתלוות לרוב לירידה בגודל משק הבית היא עלייה ברווחת הדיור הממוצעת - מ"ר לנפש.

בבחינת הבנייה החדשה בערים הגדולות בעשור זה, בולטת העיר תל-אביב, המהווה מרכז למטרופולין הגדול של ישראל. בתל-אביב נבנו 137 מ"ר לכל תושב חדש, מהם 82 מ"ר למגורים, 25 מ"ר למסחר ושרותים עסקיים, ו-10 מ"ר לבנייני ציבור.

שטח בנוי (מ"ר) ממוצע לתושב חדש בערים הגדולות (למעט חיפה), 1998-2007

מקורות:
הבינוי בישראל, לשנים המתאימות, דרך מחולל הלוחות החדש באתר האינטרנט של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה,
שנתון סטטיסטי לירושלים לשנים המתאימות.

העיר במספרים: שיכוני הנדל"ן

איתן בלואר

שוק הנדל"ן הוא אחד המדדים המשקפים את מצב המשק הישראלי. לאחרונה פירסם מינהל הכנסות המדינה נתונים על מכירת דירות בשנת 2007. אמנם נתונים אלו אינם מציגים את מצב השוק כיום, אך הם מאפשרים לבחון את התהליכים שעוררו עניין רב בירושלים בתקופת ההתעוררות הנדלנ"ית (תושבי חוץ, עליית מחירים ועוד).
בשנת 2007 בוצעו בירושלים וביישובים הסובבים אותה (כולל ישובים מעבר לקו הירוק) כ-12,800 עסקאות לרכישת דירה (24% מהן דירות חדשות),לעומת 12,250 עסקאות שבוצעו בשנת 2006 (28% הן דירות חדשות). מספר עסקאות דומה נרשם בשנת 2007 בתל אביב ובערים הסמוכות לה – 12,100.
המחיר הממוצע של דירה חדשה בירושלים בשנת 2007 עמד על 955 אלף ש"ח, לעומת 899 אלף ₪ לדירה יד שנייה. המחיר הממוצע לדירה חדשה באזור תל אביב גבוה באופן ניכר מבאזור ירושלים - 1.6 מיליון ₪, בעוד המחיר הממוצע של דירה יד שנייה דומה לזה שבירושלים - 897 אלף ₪.
מזה מספר שנים ניכרת עליה במספר הדירות הנרכשות על ידי תושבי חוץ. בשנת 2007 בוצעו בישראל כ-4,600 רכישות של דירות על ידי תושבי חוץ והם היוו 5% בלבד מכלל העסקאות לרכישת דירות. אזור ירושלים מהווה מוקד משיכה לתושבים חוץ - כ-27% מכלל העסקאות בישראל שבוצעו על ידי תושבי חוץ, בוצעו באזור ירושלים. אזורים מועדפים נוספים הם נתניה (18% מכלל העסקאות) ותל אביב (17%).
המחיר הממוצע לדירה שנרכשה על ידי תושב חוץ בירושלים היה 1.7 מיליון ₪ - סכום שהוא כפול מהמחיר הממוצע לדירה שנרכשה על ידי ישראלי - 821 אלף ₪. 28% מהדירות שנרכשו על ידי תושבי חוץ הן דירות היוקרה (דירות בשווי של מעל 1.7 מיליון ₪), לעומת 6% בלבד בקרב תושבי ישראל.

עסקאות לרכישת דירות

מקור: מינהל הכנסות המדינה, דוח שנתי 2007.