הנחה בארנונה לעסקים

מצוקת חנייה

יאיר אסף-שפירא

בישראל חנייה היא מוצר המסופק בדרך כלל בחינם. כל בעל רכב מצפה לקבל חנייה בחינם בסמוך לביתו. אך מה קורה כאשר יוצאים מהבית? האם תהיה לנו חנייה ליד מקום העבודה? הקניות? הבילוי? למוקדי פעילות אלו מגיעים רכבים רבים, ולא תמיד יש חנייה לכולם. כמו כל מוצר במחסור, גם החנייה באזורים אלו זה תהיה יקרה, ולכן נמצא בהם מספר רב של חניונים. 

נדל"ן מניב מטייל בעיר

ליאור רגב

הארנונה היא המס המוניציפאלי המרכזי שמניב הכנסות לתקציב השוטף של הרשויות המקומיות בישראל, ובכללן עיריית ירושלים. ככלל, הארנונה למגורים לא מצליחה לכסות את העלות של השירותים העירוניים הניתנים לתושבים. נכסים שאינם למגורים משלמים ארנונה לפי תעריף שונה מדירות המגורים. מסיבה זו הרשויות מתחרות על משיכת ארנונה עסקית: עסקים משלמים הרבה וצורכים מעט שירותים עירוניים.

איזה אזור בעיר מניב לעיריית ירושלים את סכום הארנונה הגבוה ביותר?

הסכום תלוי בסוג הנכסים בכל אזור ובגודלם. למשל, בתי תפילה משלמים תעריף נמוך של כ- 63 ש"ח למ"ר, ואילו משרדים ועסקים מסחריים הגדולים מ- 150 מ"ר, משלמים תעריף גבוה של כ- 334 ש"ח למ"ר. כיוון שהסכום משולם לפי מטראז', ככל שהנכס גדול יותר, הוא משלם יותר. לעיתים התעריף מושפע מגודל הנכס, כשנכסים מעל רף מסוים משלמים יותר לכל מטר, ולעיתים משפיע מיקום הנכס במפת אזורי הארנונה.

בהצלבה בין מספר הנכסים לבין תקבולי הארנונה שלהם בשנת 2016 ניתן לראות כמה תופעות. התקבולים מאזורי שוק מחנה יהודה וקניון מלחה דומים, ועומדים בהתאמה על כ- 25 ו- 28 מיליון שקלים לפני הנחות. עם זאת, באזור השוק מספר הנכסים שלא למגורים עומד על כ- 1,600 נכסים לעומת כ- 300 בלבד באזור הקניון, פי יותר מ- 5(!). הסיבה כפי הנראה היא ריבוי העסקים הקטנים באזור השוק, לעומת תמהיל העסקים בקניון, שבו נציגים רבים לרשתות מסחריות אזוריות או ארציות.

בנוסף, נראה שהשמועות על מותו של מרכז העיר היו מוגזמות. במשולש הרחובות בן יהודה, יפו והמלך ג'ורג' והסביבה פועלים כ- 1,670 נכסים, המניבים לעירייה כ- 44 מליון ש"ח לפני הנחות.

בתואר אזורי הארנונה המניבים ביותר זוכים אזורי התעשייה והמסחר תלפיות וגבעת שאול. שני האזורים עברו בעשורים האחרונים תהליכים של גיוון מתמשך בתמהיל הנכסים. כיום פועלים בהם מוסכים, חנויות ומסחר, משרדים, שאריות של תעשייה מסורתית, וניצנים של תעשייה עתירת ידע. מעניין לראות שמספר הנכסים שלא למגורים בתלפיות גבוה כמעט באלף בהשוואה לגבעת שאול (2,518 לעומת 1,548) אך ההפרש בהכנסות עומד על 7 מיליון בלבד (105 לעומת 98 לפני הנחות).

הגודל כן קובע

ליאור רגב

מכון ירושלים למחקרי מדיניות jerusaleminstitute.org.il

לפני מספר חודשים נחתו בתיבות הדואר הודעות תשלום הארנונה לשנת 2017. ליד סכום התשלום נוכל למצוא את גודל הדירה שלנו, לפחות כפי שמופיע ברישומי העירייה.

מס הארנונה הוא אחד ממקורות ההכנסה העיקריים של רשויות מקומיות בישראל, המאפשר להם לספק מגוון של שירותים לתושבים. יחד עם גודל הנכס, תעריפי הארנונה נקבעים לפי השימוש בו, למשל, מגורים, מסחר, שירותים ועוד. בירושלים קיימים ארבעה אזורי ארנונה, ולכל אחד מהם תעריף שונה לתשלום למ"ר.

כמגמה כללית, לאורך השנים חל בישראל גידול מתמשך בגודל הדירות. אם פעם הסתפקנו בדירת שיכון מתפוררת, בה ישנו שלושה ילדים בחדר, היום כל זאטוט דורש את מקומו. בנוסף, סלון האורחים נוסד והתמתח, ולמה להסתפק בחדר שירותים ומקלחת אחד, אם אפשר שניים? מעניין לראות את ההדים של מגמה זו בתכנון הישראלי בירושלים. 

בנייני מגורים שנבנו בשנות ה-50 וה-60 של המאה ה-20 הציעו דירות קטנות יחסית. שעת הצורך חייבה שיכון של מאות אלפי עולים, והתקציב היה דל. נכון לשנת 2015, גודלן של 56% מהדירות בקריית יובל, 34% בקריית מנחם ועיר גנים, ו- 43% בקטמונים (א'-ט') היה פחות מ-60 מטר רבוע.

עשור לאחר מכן, בשנות ה-70 וה-80 קמו שכונות הלוויין הגדולות, שתוכננו מראש עם דירות גדולות יותר. בשנת 2015 הגודל של כ- 54% מהדירות בגבעה הצרפתית, 55% מהדירות בגילה, ו-57% מהדירות בנווה יעקב היו בין 61 ל- 100 מטר רבוע. ברמת אשכול, שכונה נוספת שקמה באותה תקופה כ- 60% מהדירות היו בגודל הזה. מעניין לציין שבין השכונות שקמו בשנים אלו קיימת שונות בגדלי הדירות, מתוך רצון של המתכננים לפנות לקהלי יעד מגוונים. 41% מהדירות בנווה יעקב ו-40% מהדירות ברמת אשכול הן בגודל של 61-80 מ"ר, ואילו בגבעה הצרפתית רק 20% מהדירות הן בגודל הזה.

בקפיצה אל שנות ה-90 וה-2000, מגמת ההתרחבות בגדלי הדירה המשיכה ללא הפרעה. בשתי שכונות שנבנו בשנים אלו, רמת שלמה והר חומה, רוב הדירות הן מעל לגודל של 80 מטר רבוע (82% ו-74% בהתאמה). לשם השוואה, רק 3% מהדירות ברמת שלמה, ו- 2% מהדירות בהר חומה קטנות מ-60 מ"ר.

וכיצד יראו הדירות בעשורים הבאים?

מיצוי זכויות

דפנה שמר

מכון ירושלים למחקרי מדיניות http://jerusaleminstitute.org.il

הארנונה בירושלים יקרה במיוחד, הכי יקרה בישראל. בשנת 2014, היה סכום חיוב הארנונה בירושלים 1,173,000,000 ₪ על 212,000 יחידות דיור. ההנחות בארנונה היוו 26% מסכום חיוב הארנונה, ו 40% מההנחות בארנונה ניתנו לתושבים משכונות בירושלים בהן המעמד הסוציו אקונומי נמוך (סוציו אקונומי  5-2, כאשר 20 הוא מעמד סוציו אקונומי הגבוה ביותר, לפי מפקד 2008)

בדיקת האזורים בירושלים בהם המעמד הסוציו אקונומי נמוך, מעלה תמונה מעניינת באשר למיצוי הזכויות של תושבי מזרח ומערב העיר. אזורים אלו מובחנים גיאוגרפית וחברתית כאזורים בהם גרים חרדים (במערב העיר) וכאזורים בהם גרים פלסטינים (במזרח העיר). 

במערב ירושלים רוב (72%) הנכסים השייכים לדיירים במעמד סוציו אקונומי נמוך הם במעמד 4 ו 5, בעוד שבמזרח ירושלים רק (49%) מהנכסים שייכים לדיירים במעמד סוציו אקונומי 4 ו 5.

בהתבסס על ההנחה שאנשים ממעמד סוציו אקונומי זהה יקבלו הנחה זהה בארנונה מטעמי הכנסה, נבדקו אזורים במעמד סוציו אקונומי נמוך במערב העיר ובמזרח העיר. נבדק כמה הנחות מטעמי הכנסה התקבלו בשכונה, מתוך הדירות בשכונה. עלה כי אחוז ההנחות בארנונה מטעם הכנסה מתוך הדירות במערב העיר (39%) גבוה ממזרח העיר (26%). לשם השוואה באזורים בהם המעמד הסוציו אקונומי גבוה (19-15) ניתנת הנחה מטעם הכנסה על 6%  מהדירות בשכונות במעמד סוציו אקונומי גבוה.

גם במזרח וגם במערב ירושלים ישנה ירידה באחוז ההנחה שהתקבל על הכנסה ככול שעולים בדירוג הסוציו אקונומי של השכונות, בשכונות מזרח ירושלים  במעמד סוציו אקונומי 2 התקבלה הנחה על 27% מהדירות, במערב ירושלים במעמד סוציו אקונומי 2 ההנחה עומדת על 42% מהדירות. בשכונות מזרח ירושלים במעמד סוציו אקונומי 5 התקבלה הנחה על 15% מהדירות, במערב ירושלים 35% הנחה. 

כאשר נבדקת גביית הארנונה מהחיוב נטו, החיוב ללא ההנחות, בקרב מעמד סוציו אקונומי נמוך עולה כי במזרח העיר אחוזי הגבייה (72%) נמוכים ממערב העיר (85%), גם כאן ככול שעולים במעמד הסוציו אקונומי מ 2 ל 5, ישנה עלייה בגביית הארנונה. במעמד סוציו אקונומי גבוה (19-15) ישנם אחוזי גבייה גבוהים – 96%.

ניתן לסכם ולהגיד שבעלי הדירות במערב העיר ממצים את הזכויות שלהם מהארנונה טוב יותר מתושבי מזרח העיר,  ייתכן שכתוצאה מכך גביית הארנונה במערב העיר יעילה יותר מאשר במזרח העיר. 

זמנית, לא בשימוש

יועד שחר

מכון ירושלים לחקר ישראל  www.jiis.org.il

העיר המודרנית משמשת אותנו, תושביה, במגוון דרכים. אנו מתגוררים, עובדים, מבלים, מתחנכים ומטיילים בה. בעבר לא הייתה הפרדה חדה בין השימושים השונים במרחב אך במהלך המאה ה-19 החלו להפריד מרחבית בין השימושים השונים בתוך העיר בכדי להימנע ממטרדים ופגיעה של שימושי קרקע מסוימים באחרים.

הרשויות השונות בישראל מכילות הרכב שונה של שימושי קרקע, והרכב זה מצביע במידה רבה על אופייה של העיר. כך למשל, רשות מקומית שיש לה שיעור גבוה במיוחד של מגורים תשמש בעיקר כפרבר שינה שתושביו עובדים ומבלים בערים אחרות. שימושי הקרקע משפיעים רבות על המצב החברתי כלכלי בערים. אנו נצפה, למשל, שברשות מקומית שיש לה שטחי תעשייה רבים, אשר מהווים מקור תעסוקה עיקרי, תושבים רבים יועסקו בענף התעשייה כעובדי צווארון כחול. לעומתה, רשות מקומית שעשירה בשטחי משרדים, תשמש בית לעובדים רבים במקצועות חופשיים. הרכב שימושי הקרקע משפיע באופן משמעותי גם על התקציב העירוני. התקציב מתבסס על תשלומי הארנונה מהדירות ומהנכסים בעיר. אלא שישנם נכסים שמניבים ארנונה גבוהה יותר מאחרים – שטחי מסחר מניבים ארנונה גבוהה בהרבה משטחי מגורים. כלומר, הרכב שימושי הקרקע קובע במידה רבה את הבסיס הכלכלי העירוני.

ירושלים היא השנייה בגודלה מבחינת שטח השיפוט, לאחר דימונה. היא משתרעת על כ-125 קמ"ר. גדולה בהרבה מתל אביב עם שטח שיפוט של 52 קמ"ר ומחיפה עם 65 קמ"ר. יחד עם זאת, רק 47% משטחה הוא בנוי לעומת 73% מהשטח בתל אביב ו-55% בחיפה. הפערים הגדולים בין הערים בולטים כשאנו מטילים זרקור על האופן שבו מתחלק השטח הבנוי לשימושים השונים.

מבין הערים הגדולות שמונות למעלה מ-200,000 תושבים, ירושלים מקדישה הכי הרבה קרקע מתוך השטח הבנוי שלה למגורים (71% מכלל השטח הבנוי). מדובר באחוז גבוה ביחס למצופה מהעיר הגדולה בארץ שהיא גם גלעין של מטרופולין. באשדוד וחיפה שטח המגורים הוא הנמוך ביותר באחוזים, מבין הערים הגדולות, מתוך השטח הבנוי.  ערים אלו עשירות בשטחי תעשייה ובשטחי תשתיות ותחבורה בעקבות הנמלים.

בנוסף, בולט במיוחד ההבדל באחוז השטחים המוקדשים למסחר ולמשרדים בקרב הערים הגדולות. רק 6% מהשטחים הבנויים בירושלים משמשים למסחר ומשרדים בעוד שבתל אביב עומדים שטחים אלו על 17% מהשטח הבנוי – כמעט פי 3. בחיפה 13% מהשטחים הבנויים משמשים למסחר ולמשרדים, פי 2 מירושלים.  

שטחי המסחר והמשרדים משמעותיים במיוחד לתקציב הרשות המקומית משום שהארנונה שלהם גבוהה משאר שימושי הקרקע. מכיוון שרוב ההכנסות העצמיות של העירייה מבוססות על תשלומי הארנונה, המוטיבציה להגדלת שטחי המסחר והמשרדים ברורה. זו כנראה הסיבה שהתכניות הגדולות בפיתוח העיר מתייחסות לרובע העסקים שקורם עור וגידים בכניסה לבירה. יחד עם זאת, חשוב לזכור שייעוד הקרקע לשטחי מסחר ומשרדים אינו מבטיח את שימושו ככזה. גם אחרי שמייעדים קרקע לשימוש מסוים, ובטרם מדפיסים את חשבונות הארנונה המניבה, יש לתמרץ חברות ובעלי עסקים להגיע ולהתיישב ברובע החדש ולהגשים את הייעוד המיוחל. 

ארנונה במרכז

דפנה שמר

נתוני גביית הארנונה בירושלים התפרסמו במסגרת השנתון הסטטיסטי לירושלים 2014, וזוהי הזדמנות לבחון מאילו אזורים בעיר מגיעות עיקר הכנסות העירייה מהארנונה שאינה למגורים. נכון לשנת 2011 מהווה הארנונה למגורים ולא למגורים 81% מכלל ההכנסות העצמיות של עיריית ירושלים ו 57% מכלל ההכנסות של עיריית ירושלים. הארנונה לא למגורים מהווה קרוב למחצית מכלל ההכנסות מארנונה.

מהנתונים עולה שיותר מעשירית מהכנסות העירייה מארנונה לא למגורים מגיעות מנכסים שאינם למגורים במרכז העיר. כ-20% מהכנסות העירייה מארנונה מגיעות ממרכזי העסקים הראשיים (העיר העתיקה, מרכז העיר הכללי ואזור רוממה), ואחוז דומה התקבל גם מאזורי המסחר, התעסוקה והתעשייה של ירושלים (תלפיות, גבעת שאול והר חוצבים).

ניתן לבחון את "רווחיותו" של אזור מבחינת גביית הארנונה לא למגורים, על ידי בחינת הגבייה מאזור זה, ביחס לשטח הבנוי של האזור. המפה המצורפת מדגימה כיצד מתפרס סכום הגבייה של ארנונה לא למגורים על שטחו הבנוי של כל תת רובע בירושלים. חשוב לציין כי הארנונה למשרדים, שירותים ומסחר הינה גבוהה יותר מזו המיועדת למגורים. כך באזור המוגדר כאזור א' תעריף הארנונה בדירת מגורים עד 120 מ"ר הוא 86 ₪ למ"ר, בעוד שהתעריף למסחר עד 150 מ"ר הוא 327 ₪  למ"ר.

מניתוח של גביית ארנונה ביחס לשטח בנוי של שכונות עולה שהתשלום על מיסים (לא למגורים) לדונם במרכז העיר, הוא כ-137,000 ₪ לדונם בשנה. לשם השוואה הארנונה לא למגורים במרכז העיר גבוהה פי 1.7 מהרובע הנוצרי (כ 80,000 ₪ לדונם לשנה), ופי 3 מאזור התעשייה תלפיות (כ-47,000 ₪ לדונם). במפה המצורפת ניתן לראות את האינטנסיביות של השימושים שאינם למגורים ביניהם: המסחר, השירותים והתעשייה המרוכזים בלב העיר, בעוד שבשכונות הפריפריאליות בירושלים ישנם שטחים מעטים המניבים הכנסות משימושים לא למגורים. בהקשר זה יוצאי דופן הם אזור התעשייה תלפיות, האזור שבו נמצא קניון מלחה והגן הטכנולוגי והאזור של עין כרם, הכולל בתוכו את הדסה עין כרם.

בבחינת נתונים משנים קודמות ניתן לציין שמעמדו של מרכז העיר נותר יציב יחסית, דבר הבא לידי ביטוי בירידה של 7% בסכום לגביית ארנונה לא למגורים ב-30 השנים האחרונות, זאת למרות שינויים בדפוס הגיאוגרפי של צריכה, דוגמת פתיחת קניון מלחה בתחילת שנות ה-90 ולמרות המצב הביטחוני שהשפיע רבות על מרכז העיר.

חיוב ארנונה לא-למגורים, לדונם בנוי, לפי תת-רובע, 2013

מקור: שנתון סטטיסטי לירושלים 2014

העיר במספרים: מטראז' גבוה

יאיר אסף-שפירא
מכון ירושלים לחקר ישראל www.jiis.org.il

הטור הקודם עסק בדירות למגורים בעלות שטח קטן, הנמצאות בעיקר במרכז העיר - מקום בו הקרקע היא משאב נדיר. מטבע הדברים, אזורים בהם ישנן דירות גדולות, ממוקמים בעיקר בשולי העיר - מקום בו הקרקע הייתה מצויה בשפע כאשר נבנו שכונות הלוויין הגדולות.

בשנת 2009 בשכונות היהודיות, האזורים בהם שטח הדירה הממוצע גדול במיוחד, ועולה על 120 מטר רבוע (מ"ר), הם בשכונות ימין-משה, מלחה, ובשוליים המערביים של שכונת רמות. יש לציין ששטח הדירה הממוצע בירושלים כולה הוא 78 מ"ר.

השכונות בהן ששטח הדירה הממוצע גבוה מ-85 מ"ר, שייכות לשתי קבוצות: הקבוצה הראשונה היא שכונות חדשות בשולי העיר, כגון פסגת זאב, רמת שלמה, הר חומה, הר נוף גבעת משואה, והשוליים המערביים של שכונת רמות. הקבוצה השנייה היא שכונות שאוכלוסייתן מתאפיינת במעמד חברתי-כלכלי בינוני-גבוה, עמן נמנות ממילא, ימין משה, טלביה והמושבה הגרמנית, ארנונה, מלחה, עין-כרם, רמת שרת ורמת דניה.

מבין השכונות הערביות בירושלים, רק בשכונות שועפאט, בית חנינא ובית-צפאפה שטח הדירה הממוצע גדול מ-85 מ"ר. שכונות אלו מתאפיינות באוכלוסייה ממעמד חברתי-כלכלי גבוה יחסית.

על מנת להשלים את התמונה, נבחנה השונוּת בכל אזור, המבטאת את האחידות או המגוון השוררים בגדלי הדירות בו. הבחינה הראתה כי האזורים בהם הדירות אינן מגוונות בגודליהן הם בעיקר בשולי העיר, ובמיוחד בשכונות הר חומה, גבעת משואה, הר נוף, רמת בית הכרם, צפון-מזרחה של שכונת רמות, רמת שלמה ונווה יעקב.

לחץ כאן להגדלת מפה 1.





לחץ כאן להגדלת מפה 2.




נתונים נוספים קיימים במפה בפורמט Google Earth.
לפתיחת המפה בתוכנה לחצו כאן.
להורדת התוכנה (חינם) לחצו כאן.

העיר במספרים: מטראז' נמוך

יאיר אסף-שפירא
מכון ירושלים לחקר ישראל www.jiis.org.il

בשנת 2009 התגוררו תושבי ירושלים ב-194,400 דירות, בשטח כולל של 15,200,000 מטר רבוע (מ"ר). יוצא אפוא שגודל הדירה הממוצע בעיר כולה הוא 78 מ"ר, אך כמו ברוב התחומים בהם אנו עוסקים בירושלים, גם בגדלי הדירות אזורי ירושלים שונים זה מזה. בעוד שבחלק מהאזורים גודל הדירה הממוצע עולה על 120 מ"ר, כגון דרומהּ של שכונת רמות, ימין משה ומלחה, הרי שישנם אזורים בהם שטח הדירה הממוצע קטן מ-50 מ"ר, כגון חלקים מהנחלאות, חלקים מהעיר העתיקה, ועיר דוד. מה מאפיין אזורים בהם שטח הדירות גדול, לעומת אזורים בהם הדירות קטנות? השבוע נתמקד בדירות הקטנות, באחד הטורים הבאים נפנה מבט אל הדירות הגדולות, ובמקביל נפרסם באתר האינטרנט של מכון ירושלים את המפה במלואה. (ראה מטה).

מהתבוננות בפרישה של גדלי הדירות על גבי מפת העיר, ניכר כי השכונות בהן גודל הדירה הממוצע קטן מ-65 מ"ר מרוכזות במרכז העיר. ביניהן ניתן למנות את הנחלאות וסביבות רחוב יפו, כמו גם אזור מאה שערים וכרם אברהם, העיר העתיקה (למעט הרובע היהודי) וסילוואן. אזורים אלו מיושבים בצפיפות, ובאופן טבעי יחידות הדיור קטנות. עם זאת, קיימים בעיר אזורים נוספים בהם הדירות קטנות. אלו כוללים בין היתר את קטמון ח'-ט', חלק מגילה א', חלקים מעיר גנים וקריית מנחם, צפון-מזרחהּ של רמות, חלק מנווה יעקב, ומזרחהּ של תלפיות-מזרח. אזורים אלו מתאפיינים בבנייה בסטנדרטים נמוכים, אוכלוסייה ממעמד חברתי-כלכלי נמוך, וכאמור - דירות קטנות.

חלק מהאזורים בהם הדירות קטנות, שוכנים בסמיכות לאזורים בעלי דירות גדולות במיוחד. כך ברחוב הנורית (שטח דירה ממוצע 53 מ"ר) ליד אזור רחוב הנרד (104 מ"ר), או נחלת אחים (58 מ"ר) ליד שערי חסד (94 מ"ר) וקריית וולפסון (108 מ"ר). השכנות בין השונים אינה תמיד פשוטה, אך היא מסימני ההיכר של העיר מאז ומתמיד.

מקור הנתונים: מערכת הארנונה, עיריית ירושלים

לחץ כאן להגדלת המפה.




נתונים נוספים קיימים במפה בפורמט Google Earth.
לפתיחת המפה בתוכנה לחצו כאן.
להורדת התוכנה (חינם) לחצו כאן.