יום שישי, 5 בינואר 2018

שאלת תמ"א

יאיר אסף-שפירא

תמ"א 38 היא תוכנית ארצית המכוונת למטרה כפולה – חיזוק בניינים ישנים ואבטחתם מפני רעידות אדמה; ויצירת התחדשות עירונית, כלומר תוספת של דירות באזורים הבנויים. התמ"א מוסיפה אפשרות לבנייה של דירות חדשות, שמכירתן מממנת חיזוק של הבניין, הרחבה של הדירות הקיימות, ובדרך כלל גם מעלית ושיפורים נוספים. כאשר אנו מסתובבים בשכונות העיר, ניתן לראות פרוייקטים המתבצעים במסגרת תמ"א 38, אך לא הרבה מהם. כך לדוגמה ברחוב בו אני גר התבצע פרוייקט אחד, ובדרכי למכון ירושלים אני עובר על פני שני פרוייקטים נוספים. האם ניתן לומר שהתמ"א מתבצעת בירושלים בקצב איטי יחסית – לא בהכרח.

תהליכי תכנון רחבים אורכים שנים ארוכות, לא רק בגלל נהלים ותהליכים בירוקרטיים. במקרה זה, ובמיוחד בירושלים, לוקח זמן הן לדיירים והן ליזמים, להשתכנע שמדובר בהשקעה טובה. האם היזמים והדיירים משתכנעים? מה צופן העתיד מבחינת התמ"א?

עיריית ירושלים מפרסמת במסגרת הממ"ג (GIS) העירוני את פרוייקטי ההתחדשות העירונית, ובכלל זה את פרוייקטי תמ"א 38. בבחינת כלל הפרוייקטים שקיבלו היתר בנייה, כלומר פרוייקטים שבנייתם החלה, תתחיל בקרוב, או שהסתיימה, נמצאו 75 פרוייקטים ברחבי העיר, בהם כ-720 דירות קיימות, ותוספת במסגרת התמ"א של 510 דירות נוספות. פרוייקטים אלו אושרו החל מאמצע שנת 2011, כלומר לאורך כ-6.3 שנים. המשמעות היא שבכל שנה נוספו בממוצע כ-81 דירות דרך התמ"א. ייתכן מאוד שקצב זה יואץ, שכן בשלבי תכנון שונים (לפני קבלת היתר הבנייה) נמצאים כיום 410 פרוייקטים, הכוללים תוספת של 3,550 דירות חדשות. מסתבר שברחוב בו אני גר מתוכננים חמישה פרוייקטים נוספים, ובדרכי למכון אני עובר ליד עוד 8 פרוייקטים בשלבי תכנון שונים. 

לתמ"א 38 יש מסלול של חיזוק הבניין הקיים, ומסלול של הריסה ובנייה מחדש. מעניין לראות שכ-51% מהדירות החדשות בפרוייקטים החדשים (בשלב ראשוני של תכנון) מתוכננות במסלול של הריסה ובנייה מחדש, לעומת כ-30% מהדירות שקיבלו היתר בנייה לאורך השנים. נראה שהדיירים והיזמים רוכשים אמון הן בתמ"א בכלל, ובפרט במסלול ההריסה והבנייה מחדש.

השכיחות הגבוהה ביותר של פרוייקטי תמ"א 38 היא בשכונת רחביה (33 פרוייקטים, מהם 16 בשלבים ראשוניים של תכנון). עובדה זו מעלה תהיות, שכן גם בשכונה בה קיימת תכנית מיתאר עדכנית ומפורטת, הציבור "מצביע ברגליים" ומעדיף פרוייקטי תמ"א, שמטבעם אינם כוללים חשיבה שכונתית כוללת (כגון בנושא חנייה), אלא מתרכזים אך ורק בבניין הבודד.


עדכון: לפי נתונים שהתקבלו מחברת מוריה, נכון לתחילתה של שנת 2018, הנתונים הם כדלקמן: עד כה ניתנו במסגרת התמ"א 101 היתרי בנייה, שהוסיפו בירושלים 832 דירות. בשנת 2017 לבדה ניתנו 38 היתרים, המוסיפים 426 דירות. המשמעות היא שיותר מחצי מהדירות שנוספו בירושלים דרך תמ"א 38, נוספו בשנת 2017.

אין תגובות:

הוסף רשומת תגובה